新政出臺后，不僅影響著購房者的心態(tài)，也在執(zhí)行細(xì)則上與之前有不小變化。
近年來，房地產(chǎn)市場的救市政策層出不窮，購房者們難免有些眼花繚亂，限購解禁、降息降準(zhǔn)、公積金貸款新政、“3·30”新政……這些政策的主要內(nèi)容是什么，又會為消費(fèi)者們的購房帶來怎樣的改變，新京報記者采訪了業(yè)內(nèi)專家，從專業(yè)角度做出解答。
■ 新政亮點
提高公積金貸款額度上限
2015年1月1日起，北京市管公積金貸款最高額度從80萬元提高到120萬元。
“3·30”新政
公積金貸款首付比例二套房商業(yè)貸款從此前的7成首付降低為4成。
普通住房營業(yè)稅滿五免征變?yōu)?ldquo;滿二”免征，“滿二不滿五”的非普通房，由之前全額征稅改為差額征稅。
首套房面積超標(biāo)不能再用公積金
Q：哪幾類人群無法使用公積金購買二套房？
A：“3·30”調(diào)整了二套房首付比例，在持續(xù)寬松的市場環(huán)境以及利好政策的多重刺激下，近期很多想換房的人都鎖定了公積金貸款。偉嘉安捷指出，雖然目前北京尚未實行公積金貸款新政，然而想換房的人群卻明顯感覺到了政策的熱度。但是在換房人群中，卻有幾類人群無法使用公積金貸款：
一、公積金貸款未結(jié)清的人群不能使用公積金貸款購買二套房。公積金貸款首次使用和二次使用的貸款申請條件與商業(yè)貸款不同。如果購房人首次置業(yè)時使用公積金貸款，而且正處在歸還房貸中。如果再次使用的話，必須結(jié)清原來第一套住房的貸款，才能再次申請辦理公積金貸款的相關(guān)手續(xù)
二、首套房人均面積超標(biāo)。盡管公積金貸款調(diào)整了二套房首付，然而對面積的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)卻未放開。對于想買二套房的人來說，如果現(xiàn)有家庭人均住房建筑面積超過31.31平方米，將無法購買二套房。以家庭三口人計算，第一套住房的面積不能超過93.9平方米，比如購房者邢小姐現(xiàn)有的住房面積100多平方米，顯然已經(jīng)超過了面積要求，因此她只有賣掉現(xiàn)有住房，才能再用公積金貸款，否則只能選擇商貸。
三、提取公積金記錄疊加。在限購未放開的背景下，以家庭為單位只能購買兩套住房，所以購房人買第三套房將被停貸。因為如果購房者以買房名義提取過公積金，也將會在征信內(nèi)算作一次購房提取記錄，與第一次貸款買房的記錄疊加，便失去了購買二套房的資格。
“商住”僅能商貸利率上浮一成
Q：首付比例變動的情況下，商住項目的首付和貸款情況究竟如何？
�。粒罕本┫拶徴叩某雠_，很多不符合限購條件的人被擋在了置業(yè)的門外，因此不限購的商住兩用房吸引了一批購房人的目光，這類房源分布在城區(qū)或軌道交通周邊沿線地帶，單價較低，而且沒有限購的壓力，吸引了很多投資者和首次置業(yè)人群的關(guān)注。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，新政后貸款購買商住房的首付統(tǒng)一為50%，而且貸款利率上浮10%。由于商業(yè)立項的房屋，產(chǎn)權(quán)一般僅為40年，所以最長貸款年限為10年，對購房人來說日后的月供壓力較大。此外，公積金貸款一般只能購買產(chǎn)權(quán)為70年的住宅，所以購買商住房的貸款方式較為單一，只能選擇商業(yè)貸款。
能否免營業(yè)稅需看契稅發(fā)票
Q：“3·30”新政中規(guī)定的“滿2年不交稅”，是從拿房產(chǎn)證到手時間，還是簽訂新房買賣合同的時間算起？
Ａ：判斷房產(chǎn)是否滿兩年免交營業(yè)稅，通常是按照契稅發(fā)票的時間來算。在契稅發(fā)票遺失等情況下，按照房產(chǎn)證上的時間計算。
二套房首付50%仍為市場主流
Q：目前各大銀行對首套房和二套房的首付、利率分別如何執(zhí)行？
�。粒耗壳氨本┑貐^(qū)的銀行對于二套房首付的要求多為50%，僅有華夏銀行、北京銀行等少數(shù)銀行可以實現(xiàn)40%的首付比例。同時二套房貸款利率一律在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。
首套房貸款方面，目前北京地區(qū)的銀行對首套房的首付比例要求為30%，大多數(shù)銀行的貸款利率優(yōu)惠仍以9折為主，僅有北京建行、華夏銀行、農(nóng)業(yè)銀行等少數(shù)銀行可以根據(jù)客戶資質(zhì)條件做到8.8折優(yōu)惠。不過記者也了解到，目前部分外資銀行，如友利銀行、大華銀行的首套利率優(yōu)惠可以做到8.8折。
公積金貸依然看貸款次數(shù)
Q：北京公積金最高額度今年起提升至120萬元，賣掉舊房買新房的話，能否算首套房，貸到120萬？什么情況下能貸到最高額度？
A：北京的公積金貸目前依然是看貸款次數(shù)，所以賣舊買新的話并不能夠按照首套房來申請公積金貸款。而公積金貸要想獲得最高額度的貸款則需要更為復(fù)雜的條件，除了需要繳納足夠的住房公積金之外，還限制為只有在購買90平方米以下住房時才能夠貸出。
異地有房仍可按首套貸
Q：在異地，名下有房，無貸款的這種情況，如果在北京購房是算首套還是二套？
A：由于現(xiàn)在住房信息系統(tǒng)尚未全國聯(lián)網(wǎng)的關(guān)系，因此在異地有房的話查不到。只要在北京無房，就可以被算作首套。而對于今后聯(lián)網(wǎng)可能帶來的影響，業(yè)內(nèi)人士表示，聯(lián)網(wǎng)主要是為了征房產(chǎn)稅，到時肯定有免征標(biāo)準(zhǔn)，如果名下的兩套房面積都不大，就沒太大影響的。
本版解答嘉賓：偉嘉安捷業(yè)務(wù)主管喬志遠(yuǎn)、中原地產(chǎn)首席分析師張大偉、亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅
