成交回暖,帶出了土地市場的火熱。“成交樓板價與周邊市場的產(chǎn)品成交價格相比,已經(jīng)到達了一個新高度。”泰禾集團華東區(qū)域投資總監(jiān)王顯巍認為,上海土地市場進入了火熱的階段。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,4月份上海土地價格溢價61.69%,而今年前三月平均溢價不到10%。如大名城以總價50.76億元摘下唐鎮(zhèn)2幅宅地,平均溢價率68%;碧桂園6.0755億元奪得嘉定徐行鎮(zhèn)6.3萬方純宅地,溢價率62%。土地溢價率大漲,直接推高了樓面價。
據(jù)德佑鏈家研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示,五一小長假(2015年5月1日-5月3日)上海商品住宅成交7.20萬平方米,同比上漲181.31%;此前的4月份,上海商品住宅成交124.2萬平方米,超過去年四季度月度平均值,并創(chuàng)下自2010年以來的4月同期新高。
成交增長,給房企增加了拿地的信心。今年3月20日,華潤置地和華發(fā)集團聯(lián)合體以70.52億元競得閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務業(yè)園區(qū)N070501單元10-03地塊。據(jù)測算,該地塊樓面價為34871元/平方米,但將無償配建的幼兒園、社區(qū)服務設施、保障房等進行測算,可售住宅部分樓面價已超過5萬元/平方米。
普通宅地由于供求矛盾巨大,房企爭奪激烈,地價上漲速度明顯快于房價,在京滬土地拍賣市場尤其常見。
克而瑞研究中心一份研報顯示,春節(jié)過后,一、二線城市土地成交總值大幅增長。其中,一線城市經(jīng)營性用地成交金額203億元,環(huán)比上升22%;二線城市成交金額256億元,環(huán)比增加33%;三四線城市則同環(huán)比雙雙回落,分別下跌了10%和32%。
踴躍搶地的,除了全國品牌房企,區(qū)域房企也不甘示弱。例如四川當?shù)氐乃{潤地產(chǎn),今年拿下的春熙路地塊,雖是零溢價成交,但創(chuàng)下了成都自2007年以來的單價地王。此外,該公司還獲得了青羊區(qū)二環(huán)西嶺路和人民南路兩宗商業(yè)地塊。其中人民南路地塊溢價率高達176%,成交樓板價達15600元/平方米。
上海中原研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏表示,在市場已經(jīng)回暖的背景下,供應稀缺的宅地,地價進一步上漲勢不可擋。德佑鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟稱,樓市回升,地主政府有動力增加土地的供應數(shù)量,房企也容易高溢價拿地,5月份土地出讓金很可能水漲船高。此外,上海一些土地儲備不足的房企也會加快土地儲備量,以保證企業(yè)后續(xù)的開發(fā)和銷售。
值得關(guān)注的是,克而瑞最新發(fā)布的《A股房企財務指標TOP20榜單》顯示,因為房價下行調(diào)整、綜合成本上揚,2014年A股135家房企(注)毛利率和凈利率同比分別下滑了1.03個百分點和1.57個百分點。入圍凈利率TOP20榜單的,基本都是多元化經(jīng)營的中小房企。
出于分攤房企開發(fā)成本與業(yè)績壓力,房企不得不繼續(xù)增持土地,但拿地模式正在轉(zhuǎn)變。
一個主流的方式是,房企聯(lián)合體拿地增加。這在寸土寸金的北京尤為明顯,例如今年1月,華潤、首開、平安聯(lián)合體以86.25億元的總價摘得北京豐臺區(qū)地塊;龍湖首開聯(lián)合體拿下朝陽區(qū)地塊。3月份上海閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務園區(qū)土地出讓,實際競拍的僅有2家,均是央企+國企組合。4月1日,中國電建地產(chǎn)與深圳兩家企業(yè)組成的聯(lián)合體以20.12億元摘得上海松江區(qū)新橋鎮(zhèn)陳春路一號A-1宅地,樓板價17227元/平方米,溢價72%。
由于一線城市地價偏高,大體量地塊的開發(fā)建設對開發(fā)企業(yè)綜合實力要求較高,聯(lián)合拿地漸漸成為趨勢,不僅僅是在資金上的聯(lián)合,也是房企商業(yè)運營能力之間的優(yōu)勢互補。
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