進(jìn)入5月，各大房企陸續(xù)發(fā)布4月銷售業(yè)績。從銷售數(shù)據(jù)來看，2月初降準(zhǔn)、3月初降息至“330”新政出臺，政策疊加效應(yīng)推進(jìn)，4月份房企業(yè)績普遍呈現(xiàn)上漲狀態(tài)。
房企逐步走出低迷銷售業(yè)績普遍上漲
從目前已經(jīng)公布4月月報(bào)的14家上市房企銷售狀況看，上市房企銷售狀況開始呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢，僅僅個(gè)別房企出現(xiàn)負(fù)增長狀況，大多數(shù)房企銷售狀況遠(yuǎn)好于去年同期或者上月，諸如萬科、保利、綠城、融創(chuàng)、招商、建業(yè)在內(nèi)的10家房企銷售業(yè)績比上月有所增加，其中，保利、招商、建業(yè)的銷售額上升幅度最大，分別比上月增長了78%、98%、230%。在4月銷售金額排名中，萬科、恒大、保利位居三甲，分別為178億元、151億元、134億元，紛紛突破100億元大觀。另外，碧桂園、融創(chuàng)、綠城等知名上市房企也榜上有名，呈現(xiàn)穩(wěn)步增長之勢。
由于去年陷入寒冬的樓市也開始呈現(xiàn)復(fù)蘇之象，這也使得各大房企對于今年樓市發(fā)展趨勢變得樂觀起來，其中恒大、保利、碧桂園2015年銷售目標(biāo)紛紛突破千億大觀，其他房企大多數(shù)目標(biāo)也在400-600億左右。但從目前狀況來看，各大房企對于目標(biāo)完成率卻相對一般，其中只有恒大完成率突破了30%，不過鑒于樓市旺季一般出現(xiàn)在下半年，再加上今年政策上的寬松，對于后期業(yè)績還是相對樂觀。
萬科地產(chǎn)（000002SZ）：積極開拓主流城市市場 持續(xù)加大拿地力度
據(jù)公告顯示，在上個(gè)月，萬科地產(chǎn)銷售額達(dá)到了178億，高居榜首，金額同比增長39%，環(huán)比增長20%，銷售面積為146萬平米，進(jìn)入2015年以來，萬科累計(jì)銷售額達(dá)到641億。
除了披露4月業(yè)績之外，該公告還披露了新增項(xiàng)目情況。今年4月，萬科在杭州、嘉興、寧波、太原、濟(jì)南5個(gè)城市共計(jì)新增加物業(yè)項(xiàng)目6個(gè)，涉及建筑面積約87.5萬平方米，共花費(fèi)19.98億元。與3月和2月的每月2宗土地相比，萬科在過去的一個(gè)月加大了土地儲備量。一方面是部分城市地價(jià)出現(xiàn)了調(diào)整，另一方面也是公司補(bǔ)庫存需求所致。從城市布局的角度看，萬科始終以拓展主流城市為主，新增的6個(gè)項(xiàng)目分別位于長三角地區(qū)的杭州、嘉興、寧波，以及太原、濟(jì)南。拿地整體權(quán)益比例則較前期基本持平，既有合作項(xiàng)目，也有小股操盤項(xiàng)目。
除此之外，4月30日下午，萬科還成功競得廣州市巨無霸住宅用地蘿崗長嶺居地塊，成交價(jià)為27.7億元，溢價(jià)率是23.97%，成交樓面地價(jià)約7368元/平方米。業(yè)內(nèi)人士評價(jià)，萬科拿地是比較理性的，純居住用地也比較適合萬科。
恒大地產(chǎn)（0333333 HK）： “無理由退房”營銷模式成效顯現(xiàn)，恒大業(yè)績再創(chuàng)新高
今年4月，恒大在營銷上可謂是豐收頗豐，任性推出“無理由退房”活動，覆蓋旗下所有項(xiàng)目，一時(shí)引起朋友圈刷屏運(yùn)動，迅速占領(lǐng)了地產(chǎn)新聞的頭條，賺足了眼球，收獲超預(yù)期的曝光率，該策略保障了客戶房產(chǎn)的價(jià)值，房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)將全部由恒大承擔(dān)，增加客戶購房意愿，助力恒大單月銷量達(dá)211萬平米，領(lǐng)跑行業(yè)。上月，恒大地產(chǎn)銷售金額為151億，完成全年銷售目標(biāo)的30%，雖然在銷售金額稍遜萬科，但當(dāng)月銷售面積卻排名第一，達(dá)到211萬平方米。
按照恒大地產(chǎn)此前發(fā)布的推盤計(jì)劃來看，二季度將是集中新推的窗口期。今年6月份預(yù)計(jì)將是公司新推樓盤最多的月份。因此，中信地產(chǎn)組發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，降息和后續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的政策，將有助于推動房地產(chǎn)行業(yè)從局部復(fù)蘇走向全面復(fù)蘇。這種全面復(fù)蘇的進(jìn)程，不僅有利于公司在售項(xiàng)目去化速度的提升，更會推動公司加快推盤進(jìn)度。今年恒大制定的銷售目標(biāo)是1500億元，截止到4月，已經(jīng)完成了30%，考慮到公司今年可售資源豐富，且隨著去化好轉(zhuǎn)帶來的開工量提升，公司今年將有很大可能突破1500億元的目標(biāo)銷售額，有望成為千億集團(tuán)軍中增速最高的企業(yè)。
保利地產(chǎn)（600048 SH）：攜手三方主辦展會 集中營銷實(shí)現(xiàn)持續(xù)吸金
無獨(dú)有偶，除了恒大，保利也在營銷層面大做文章，牽手京東、民生銀行，于廣州發(fā)起第三屆房展會，10城30盤共優(yōu)惠，3天將15億元收入囊中。在地產(chǎn)行業(yè)，房展會一般由政府主導(dǎo)，而如保利般將房展會轉(zhuǎn)為自有宣傳平臺的尚屬首個(gè)，借房展會造勢之力，旗下項(xiàng)目可統(tǒng)一促銷，集中銷售，實(shí)現(xiàn)持續(xù)吸金。
2015年保利地產(chǎn)制定的全年銷售目標(biāo)為1500億元，據(jù)保利地產(chǎn)公布的4月銷售簡報(bào)顯示，截止到今年4月，累計(jì)已經(jīng)完成了全年銷售目標(biāo)的22%，整個(gè)4月份，保利的銷售金額為134億元，銷售量為98萬平米。
碧桂園（02007 HK）：保持積極拿地策略 逐步拓展一線市場
2015年4月，據(jù)碧桂園公布的當(dāng)月銷售簡報(bào)獲悉，碧桂園在4月銷售額達(dá)到66億元，銷售量為106萬平方米，與萬科、恒大一樣，月銷售面積突破百萬大觀。據(jù)了解，2015年碧桂園制定銷售目標(biāo)為1350億元，截止到今年四月，已經(jīng)完成了全年目標(biāo)的18%。
相較于去年同期，碧桂園銷售金額表現(xiàn)回落較大。但其并未停止在土地市場上的積極態(tài)度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月份碧桂園在銀川、福建建甌、武漢、上海、河南安陽等地均有拿地或項(xiàng)目合作等動作。其中，斥資6.08億元競得上海市嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)02-05地塊在業(yè)內(nèi)人士眼里則是碧桂園準(zhǔn)備開拓一線城市市場的信號。
碧桂園作為長期深耕三四線城市的房企，以低價(jià)大幅地塊為主要發(fā)展策略，這也是碧桂園項(xiàng)目備受親睞的原因之一。對于此次進(jìn)軍上海，碧桂園表示，北上廣深是碧桂園2015年挺進(jìn)一二線的戰(zhàn)略方向，順利摘得嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)地塊，是碧桂園集團(tuán)在上海落地的首個(gè)項(xiàng)目，具有戰(zhàn)略意義。對于今年銷售前景，碧桂園方面表示，隨著5、6月的購房旺季來臨，將會逐漸加大退貨力度，預(yù)計(jì)此后銷售業(yè)績將會穩(wěn)步提升。
進(jìn)入2015年以來，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)銷售狀況相較于去年略有下滑，今年4月份，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)完成銷售額17億元，銷售量為13萬平米，與去年同期相比下降了6%，相比前三個(gè)月銷售金額也下滑了15%，但今年目前為止，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)整體銷售還是有所提升的，已經(jīng)完成今年421億元銷售目標(biāo)的18%左右。
多項(xiàng)利好政策出臺推動房企業(yè)績回升
在業(yè)內(nèi)看來，今年4月房企銷售業(yè)績之所以出現(xiàn)上漲趨勢，一方面相關(guān)部門近期出臺了一系列利好政策，另一方面則是銀根松動也進(jìn)一步刺激樓市成交。樓市持續(xù)回暖，龍頭房企的銷售也明顯受益。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，除了自身推盤量的增加，主要是金融政策相當(dāng)給力。
3月30日，五部委聯(lián)合發(fā)布樓市新政，對二套房首付比例及二手房稅費(fèi)做出調(diào)整。其中，央行、住建部、銀監(jiān)會通知，對擁有一套住房且購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%； 財(cái)政部、國稅總局則規(guī)定，將普通住房營業(yè)稅免征期限由5年縮短至2年。
4月19日，央行宣布降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)超預(yù)期；5月10日，央行宣布降息0.25個(gè)百分點(diǎn)，近半年來的三度降息則累計(jì)下降0.65%。市場預(yù)計(jì)政策拉動下的樓市回暖跡象有望在二季度更加凸顯。
一線城市改善需求增大 或助推樓市回暖
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，4月份多家房企銷售業(yè)績相較于3月出現(xiàn)明顯上漲，一方面是政策、金融因素，另一方面則是房企戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)移，逐漸從三四線城市轉(zhuǎn)向了一線城市，成交也以一些改善型、中高端的房源逐步增加，對于這些產(chǎn)品量相對集中的房企來說，未來的銷售業(yè)績會出現(xiàn)進(jìn)一步增長。
從數(shù)據(jù)顯示，綠城中國（03900 HK）相較于今年3月銷售金額上漲了30%，主要是因?yàn)槠渚G城烏鎮(zhèn)雅園入市，在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目上有所斬獲。新城控股4月的銷售額環(huán)比增長24%。另外新城控股（01030HK），其在上海、南京、常州華東區(qū)域重點(diǎn)布局城市的樓盤銷售情況比較好。
目前，4月市場逐步走出“低迷”，展望5月市場有望逐步升溫，但隨著土地價(jià)格上漲，房企利潤率越來越低的趨勢已經(jīng)難以改變，各大房企也在加大供應(yīng)方面達(dá)成共識，如保利明確5月推案量增加，綠城中國公開表示5月貨量有100億，高供應(yīng)量保證高成交，再加上考慮到今年股市方面因素，改善型的需求會大量出現(xiàn)，二三季度的房地產(chǎn)銷售有望完勝去年。
