借用互聯(lián)網(wǎng)思維，越來越多的房企開始試水眾籌開發(fā)。對(duì)于這一正在興起的模式，萬通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖日前公開表示，房地產(chǎn)眾籌開發(fā)將會(huì)使房?jī)r(jià)至少下降1/3。
馮侖此言一出，引起業(yè)內(nèi)人士關(guān)于眾籌能否降房?jī)r(jià)的爭(zhēng)議。
“馮侖說房?jī)r(jià)降三成是只算了給購(gòu)房者可能帶來的折扣價(jià)，比如8折購(gòu)房，而且把房子原材料價(jià)格當(dāng)市場(chǎng)的產(chǎn)品售價(jià)不太現(xiàn)實(shí)，眾籌剛起步，目前真正落地的項(xiàng)目并不多，而且是小眾范圍。”惠州方直集團(tuán)投融資中心負(fù)責(zé)人凌京元向記者表示，對(duì)房?jī)r(jià)的影響，取決于這種購(gòu)房模式在多大范圍內(nèi)推廣。
房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)北斗云籌CEO高山認(rèn)為，眾籌模式解決的是開發(fā)商的資金和銷售問題，而對(duì)于購(gòu)房者，通過提前分期付款可以享受到比市場(chǎng)價(jià)更低的折扣，但目前主流模式是投資型眾籌，對(duì)房?jī)r(jià)的影響僅限于單個(gè)眾籌項(xiàng)目。
“眾籌購(gòu)房?jī)r(jià)格可以比市場(chǎng)價(jià)便宜一到兩成，但這是針對(duì)參與了眾籌購(gòu)房的項(xiàng)目而言，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)影響不大。”廣州大壯集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)夏生如是說。
實(shí)際上，購(gòu)房型的房產(chǎn)眾籌，與過去的集資建房類似，不同之處是眾籌可以通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，向全國(guó)購(gòu)房者募集資金，而集資建房?jī)H限于某個(gè)城市區(qū)域的周邊購(gòu)房者。眾籌的對(duì)象除了購(gòu)房者，還可以是純粹的投資者，可通過互聯(lián)網(wǎng)來解決客源量的問題。
目前，房地產(chǎn)眾籌分為幾種模式。目前市場(chǎng)的主流模式是投資型的股權(quán)眾籌，即投資者購(gòu)買的是產(chǎn)品份額，而不是房子。此外還有資產(chǎn)證券化的眾籌模式及購(gòu)房型眾籌模式等。
綠地聯(lián)合阿里巴巴推出的地產(chǎn)寶，即為資產(chǎn)證券化的眾籌模式，據(jù)綠地有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，地產(chǎn)寶的項(xiàng)目主要是針對(duì)中小房企，幫助中小房企解決開發(fā)資金難題，減少開發(fā)成本，投資者回報(bào)率是6%-8%，而綠地香港則向融資方收取0.5%-2%的管理費(fèi)。
萬科去年底聯(lián)手平安好房網(wǎng)，推出的廣州北部萬科城216套住宅的眾籌項(xiàng)目，則是兼具投資和購(gòu)房性，市場(chǎng)售價(jià)5500元/平米，購(gòu)房者眾籌價(jià)格4800元/平米，投資者可選擇購(gòu)房，也可選擇拿增值收益。
“萬科的項(xiàng)目相當(dāng)于2007年溫州炒房團(tuán)的炒房模式，聯(lián)合一批投資客，先出資金從開發(fā)商拿到內(nèi)部?jī)?yōu)惠價(jià)，無需真正購(gòu)買，待房源按市場(chǎng)定價(jià)賣出后，將差價(jià)收益返給溫州投資客。”一位房企業(yè)內(nèi)人士稱。
而購(gòu)房型眾籌是購(gòu)房者在項(xiàng)目開發(fā)前就參與進(jìn)來，可以提前鎖定購(gòu)房者。高山向記者介紹，參與這種模式的購(gòu)房者先選定相應(yīng)的戶型，在預(yù)售時(shí)按給定的折扣價(jià)購(gòu)買，而開發(fā)過程中，購(gòu)房者需要根據(jù)工程進(jìn)度追加資金，如果購(gòu)房者中途想退出，則可返還本金和一定利息。
夏生的公司也在準(zhǔn)備發(fā)起眾籌，其項(xiàng)目是位于廣州蘿崗萬達(dá)廣場(chǎng)旁的舊改，大約18萬平米的規(guī)模，土地成本1.2億元，另外承擔(dān)部分回遷房的建筑成本，目前開發(fā)資金來源主要是從銀行做開發(fā)貸款。
“銀行貸款利率在8%左右，但放款額度與其它項(xiàng)目按揭款結(jié)合，去年在銀行存1000萬元，只貸給我們300萬元，今年額度寬松了點(diǎn)，但審批一般要半年，又是分批放款，時(shí)間成本高，現(xiàn)在市場(chǎng)在回暖，我們想加快開發(fā)速度，所以選擇眾籌集資來補(bǔ)充。”夏生說。
由于眾籌模式剛剛起步，規(guī)模仍較小。記者在平安好房平臺(tái)上看到，目前僅成功眾籌7個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)融資1.2億元。
實(shí)際上，眾籌模式目前在法律上尚未有明確定義，與P2P金融一樣，眾籌的安全性還有待篩選，尚處在野蠻生長(zhǎng)階段。
一位房企眾籌投資者向記者坦言，目前市場(chǎng)擔(dān)憂的是眾籌模式的風(fēng)險(xiǎn)控制與P2P一樣弱，即房子賣出去后不償還給投資者，或者資金被開發(fā)商挪用，甚至被老板卷款跑路，所以暫時(shí)難以推廣，只能與一流的開發(fā)商合作來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
