中國平安入股碧桂園成為第二大股東兩個月后，雙方攜手推出了一款“互聯(lián)網(wǎng)＋金融＋房地產(chǎn)”的產(chǎn)品。由平安方面主導(dǎo)設(shè)計的首個“開發(fā)眾籌”項目，將由碧桂園首個挺進(jìn)一線城市的項目——上海嘉定項目率先“試玩”。
經(jīng)濟(jì)觀察報了解到的開發(fā)眾籌方案是：參與碧桂園項目開發(fā)眾籌的人士必須是對該項目感興趣的人，即未來的購房者。項目以每平方米為單位進(jìn)行資金的募集，并包裝成保險、債權(quán)等金融產(chǎn)品的形式，避免投資者與開發(fā)商直接接觸。投資者可填寫對項目的建議，參與到項目設(shè)計，社區(qū)配套等過程中，一定程度上實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品“定制化”。
平安與碧桂園的合作，只是這家金融巨頭全面布局房地產(chǎn)銷售端的一個開端。上個月，在平安集團(tuán)董事長馬明哲的要求下，平安已經(jīng)初步上線了一個眾籌平臺，與平安好房、陸金所等子公司平行。該平臺全稱深圳前海普惠眾籌交易有限公司（以下簡稱“前海眾籌”），是平安集團(tuán)斥資1億元打造的股權(quán)眾籌平臺，第一負(fù)責(zé)人為阿里巴巴前副總裁葉朋。
平安好房找到的房地產(chǎn)項目，將放在前海眾籌平臺上進(jìn)行資金募集。
本報獲悉，平安5月29日聯(lián)合萬科、綠地、碧桂園、綠城、旭輝、協(xié)信等多家超大型房企和互聯(lián)網(wǎng)巨頭發(fā)起成立“中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟”，旨在“推動生產(chǎn)模式和金融創(chuàng)新”。平安已經(jīng)與其中多家開發(fā)商洽談推出眾籌等房地產(chǎn)新興產(chǎn)品。
首個項目：碧桂園上海嘉定項目
平安好房CEO莊諾在接受經(jīng)濟(jì)觀察報專訪時說：“我是一個有著地產(chǎn)眾籌情懷的人，而好房正在做的一件很重要的事，就是眾籌蓋樓。”
據(jù)莊諾介紹，眾籌蓋樓的大致流程是，開發(fā)商拿了地之后找到他們談合作，他們從中挑選出志同道合的，再根據(jù)不同的合作對象提的不同要求，設(shè)計出符合他們各自需求的金融產(chǎn)品，放到前海眾籌的平臺去募集，融資完成后項目開工。
經(jīng)濟(jì)觀察報從多方求證確認(rèn)，首個眾籌開發(fā)項目是碧桂園的上海嘉定項目。
4月29日上午，碧桂園以6.08億元競得上海市嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)02-05地塊，是其真正意義上在一線城市首個落地的項目。與此同時，碧桂園也對外宣布，“北上廣深是碧桂園2015年挺進(jìn)一二線的戰(zhàn)略方向”。
平安首個眾籌開發(fā)項目落地碧桂園是有淵源的。4月，平安集團(tuán)斥資62.95億港元持股9.9%，成為了碧桂園第二大股東。碧桂園當(dāng)時就表示：“這是雙方管理層基于兩家公司共同的戰(zhàn)略愿景，未來將在不同領(lǐng)域展開合作。”
不過，平安的野心遠(yuǎn)不只在一個開發(fā)商身上。除了碧桂園之外，目前談判進(jìn)展順利的房企還有萬科。“和萬科正在談的項目位于北京。”莊諾說。
經(jīng)濟(jì)觀察報從萬科內(nèi)部了解到的情況是：莊諾兩天前會見了萬科某高管，眾籌建房的合作已達(dá)成，計劃于月底公開。
另有消息稱，莊諾近期與保利地產(chǎn)董事長宋廣菊也圍繞眾籌建房一事進(jìn)行了深入交談。對此，莊諾大方承認(rèn)：“從去年8月我提出相關(guān)想法，就不斷的有開發(fā)商找我談合作。房地產(chǎn)已經(jīng)從黃金時代過渡到白銀時代，對于大開發(fā)商而言，眾籌可以為其提前鎖定客戶，加快去化速度，降低實(shí)際負(fù)債比例，符合正在流行的工業(yè)4.0（產(chǎn)品定制化）。”
知情人士透露，參與眾籌碧桂園嘉定項目的人士，可參與到項目的設(shè)計過程中，產(chǎn)品戶型及社區(qū)配套都會聽取投資者的建議，這個項目相當(dāng)于是為投資者定制的。
以平方米為單位的投資者須是購房者
“國外的眾籌建房大多以 套 為單位，我們將會以 每平方米 為單位去募集。”莊諾稱，平安好房專門組建了一支隊伍，用了四個月的時間研究出這套模型。
莊諾表示，以套為單位，每個人需要投資的額度可能會超過百萬，但如果以每平方米為單位，則可以大大降低認(rèn)籌額度。
“過去人們可能覺得買一套房子已經(jīng)不容易，現(xiàn)在通過我們的模式，普通老百姓也能成為開發(fā)商。”莊諾把最低的認(rèn)籌額度設(shè)置為10萬元，只需要投資10萬元，就是這個項目的開發(fā)商。
為避開“集資建房”的政策風(fēng)險，平安設(shè)計的開發(fā)眾籌中，投資者并不會直接接觸開發(fā)商。“以平方米為單位，把項目包裝成保險、債券或者余額寶那樣的金融產(chǎn)品，將眾籌建房的行為變成購買金融產(chǎn)品。”莊諾說。
投資者只投資一套房子中的若干平方米，與后續(xù)購房者整套房屋的購買，這之間的矛盾怎么解決？
接近碧桂園的人士表示，參與眾籌的人需是對碧桂園嘉定項目感興趣的人。換句話說，投資者需是未來的購房者，這種開發(fā)眾籌帶有明確的營銷導(dǎo)向。
莊諾在5月20日平安好房與深業(yè)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議的現(xiàn)場表示，平安好房幫開發(fā)商解決了沒拿到預(yù)售證不能獲客和收款的問題。“比如深業(yè)沒拿到證，可以弄一個深業(yè)好房寶，把錢放到這個貨幣基金里面，獲得14%的收益，等到開盤的時候，轉(zhuǎn)成購房款。”莊諾舉例說，“這個（做法）有很強(qiáng)的粘性，有錢在那，數(shù)據(jù)是絕對準(zhǔn)確的，提前獲客。”
莊諾說：“以前我們是有個樓盤出來再推（好房寶），現(xiàn)在我們是往前再走一步了。”
一位萬科高管在接受經(jīng)濟(jì)觀察報采訪時表示：“眾籌建房有點(diǎn)偷換概念的意思，換個說法其實(shí)就是超前預(yù)售。這種模式并不會成為主流，只有不需要競爭的項目開發(fā)商才會選擇這么玩。”
據(jù)悉，房地產(chǎn)項目眾籌只是前海眾籌其中一項業(yè)務(wù)。前海眾籌的主要功能還是做股權(quán)眾籌。
接近平安集團(tuán)的人士分析，在騰訊和阿里巴巴以社交切入做互聯(lián)網(wǎng)金融的時候，平安發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)和銷售與資金之間的緊密關(guān)系，所以在住房方面入手比較多。
開發(fā)商與平安合作的效果有待考量，不過平安就通過住房構(gòu)建起了自己完整的業(yè)務(wù)鏈條。“我們創(chuàng)造了一個新房的金融閉環(huán)。只要有金融的方面，平安好房能基于互聯(lián)網(wǎng)的思維，滲透進(jìn)去。”莊諾說。除了上述所說的參與眾籌或購買好房寶享受購房優(yōu)惠，平安還有首付款免息貸款業(yè)務(wù)，介入建房購房全過程。
本文來源：經(jīng)濟(jì)觀察報 作者：莫凡 吳娓婷 劉艷
