當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩，經(jīng)濟(jì)下行壓力在一定時(shí)間內(nèi)會(huì)繼續(xù)加大，2015年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增速預(yù)期定在“7%左右”。我們認(rèn)為，“穩(wěn)增長(zhǎng)”方針不變，這就需要寬松財(cái)政、貨幣政策，加大社會(huì)投資力度，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)、積極創(chuàng)新等諸多舉措?yún)f(xié)力。其中承載“衣食住行”四大需求之一的房地產(chǎn)行業(yè)，仍然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。
當(dāng)前市場(chǎng)的六大分化
一是業(yè)態(tài)走勢(shì)的分化
住宅、辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)走勢(shì)不同。從不同的物業(yè)形態(tài)看，商品住宅已經(jīng)進(jìn)入白銀十年，處于穩(wěn)定增長(zhǎng)期，但一線(xiàn)城市及重點(diǎn)二線(xiàn)城市仍有一定的發(fā)展空間。商業(yè)則逐步趨于飽和狀態(tài)，受電子商務(wù)沖擊明顯，但一些龍頭房企涉足的商業(yè)仍值得關(guān)注。辦公方面，一線(xiàn)城市辦公市場(chǎng)仍存發(fā)展空間，但二三線(xiàn)城市辦公市場(chǎng)前景不明朗。
二是區(qū)域的分化
包括不同區(qū)域城市的走勢(shì)分化和城市內(nèi)部不同城區(qū)的分化，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的繼續(xù)，一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)仍然發(fā)展，而中小城市隨著人口向大城市的聚集流失，房地產(chǎn)需求將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，而大城市中核心商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)也令房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展，而遠(yuǎn)郊區(qū)則呈現(xiàn)不同的冷熱。2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求并不會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)變，首先，一線(xiàn)城市雖仍受到限購(gòu)政策約束，但依托于強(qiáng)大的人口吸納能力及經(jīng)濟(jì)水平，預(yù)計(jì)一線(xiàn)城市成交量?jī)r(jià)能夠保持穩(wěn)定或小有回升。其次，二線(xiàn)城市市場(chǎng)表現(xiàn)分化并且將進(jìn)一步加劇，像合肥、武漢、鄭州、南京等城市可能仍能保持平衡，但大連、寧波、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春及西安等城市庫(kù)存壓力較大，面臨高企的庫(kù)存壓力，市場(chǎng)成交亦不容樂(lè)觀。最后，三四線(xiàn)城市整體庫(kù)存高企，前景不容樂(lè)觀，對(duì)于這些城市而言，以?xún)r(jià)換量仍很可能成為未來(lái)市場(chǎng)的主旋律。
三是主題的分化
隨著需求的見(jiàn)頂和供給的持續(xù)，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將導(dǎo)致差異化的主題與商業(yè)模式的競(jìng)爭(zhēng)，養(yǎng)老、綜合直至創(chuàng)新社區(qū)、創(chuàng)業(yè)區(qū)等更新的商業(yè)模式不斷產(chǎn)生，面向不同的人群和不同的需求場(chǎng)景。近年來(lái)，在房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型及結(jié)構(gòu)調(diào)整帶動(dòng)下，眾多房企看到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定而持續(xù)的收益前景及發(fā)展?jié)摿�，紛紛進(jìn)駐產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，但由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不同于普通的住宅及商業(yè)地產(chǎn)，其本身存在很大的復(fù)雜性，所以對(duì)于企業(yè)能力、產(chǎn)業(yè)鏈條、土地類(lèi)型及盈利模式等等要求均比較專(zhuān)業(yè)。未來(lái)的房企都不能避免受到互聯(lián)網(wǎng)的滲透。結(jié)合房地產(chǎn)、金融并有機(jī)融入到“互聯(lián)網(wǎng)+”，將是房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向，如果不能順勢(shì)而為，在未來(lái)就很容易被邊緣化。
四是融資模式的分化
隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的升級(jí)，融資模式也從原來(lái)銀行信貸、上市融資為主，轉(zhuǎn)向信貸、股票市場(chǎng)、REITs、私募和眾籌等互聯(lián)網(wǎng)金融等多層次的融資體系，國(guó)內(nèi)國(guó)際都將成為重要的融資來(lái)源，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)都可成為回報(bào)方式。房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)多年高速發(fā)展后，目前面對(duì)深度挑戰(zhàn)，這為服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的金融產(chǎn)品帶來(lái)機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)行業(yè)從舊模式，即“拿地+開(kāi)發(fā)+銷(xiāo)售”的開(kāi)發(fā)模式，將逐漸轉(zhuǎn)向以客戶(hù)端為主導(dǎo)，反過(guò)來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)商業(yè)模式的改變。
五是新房和存量房的分化
中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)從原來(lái)的新房交易為主轉(zhuǎn)向存量房、二手房以及代理經(jīng)營(yíng)為主的成熟市場(chǎng)模式，市場(chǎng)特點(diǎn)和規(guī)律也發(fā)生相應(yīng)的轉(zhuǎn)變。未來(lái)大中城市將成為二手房的主戰(zhàn)場(chǎng)。以歐美、日本這樣的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體為例，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入成熟階段的表現(xiàn)為二手房市場(chǎng)成交占到七到八成的比重�？紤]到中國(guó)足夠龐大的商品房存量、較高的城鎮(zhèn)家庭住房自有率以及人口流動(dòng)趨勢(shì)的加速，未來(lái)二手房市場(chǎng)的發(fā)展是大勢(shì)所趨。
六是市場(chǎng)供給與政府保障的分化
中國(guó)住宅的商品化和保障機(jī)制將逐步完善成型，面向低收入階層、中產(chǎn)階層和富裕階層都形成了相應(yīng)的房產(chǎn)供給體系。從歷史數(shù)據(jù)看，保障房占據(jù)了商品房五成左右，但由于保障房的位置偏遠(yuǎn)等劣勢(shì)，實(shí)際上對(duì)商品房的分流不大。用過(guò)去幾年的平均完成率測(cè)算，2015年將完成725萬(wàn)套。一方面是商品房高庫(kù)存，一方面是保障房融資難，“商品房可轉(zhuǎn)安置房”的構(gòu)思應(yīng)運(yùn)而生。高庫(kù)存與保障房的親密碰撞，擦出了火花，二者均能獲益，一方面房企能消化部分庫(kù)存，緩解壓力；另一方面，住房保障對(duì)象也能更早地住進(jìn)保障房，可謂一舉多得。目前這一舉措更大的意義還在于解決安置房問(wèn)題，盤(pán)活部分現(xiàn)有樓盤(pán)，有利于減輕市場(chǎng)庫(kù)存壓力，特別是三四線(xiàn)高庫(kù)存城市壓力。
下半年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)
受經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，下半年資金面預(yù)計(jì)仍將相對(duì)寬松，再次降準(zhǔn)降息的可能性較大，但并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)的資金充裕，首先，放寬資金面的目的在于緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力，降低企業(yè)融資成本，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金需求。所以政府也會(huì)通過(guò)窗口指導(dǎo)使資金更多地流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。此外，股市遭遇“牛市”，隨著民眾對(duì)股市的預(yù)期向好，預(yù)計(jì)下半年股市對(duì)民間資金的分流程度將更加顯著。以上成為影響明年能夠最終流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金量的可能不利因素，房地產(chǎn)行業(yè)的資金面仍是謹(jǐn)慎樂(lè)觀。
為了保障今年GDP 7%的穩(wěn)增長(zhǎng)目標(biāo)，作為經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)行業(yè)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極為重要的力量。在中央政府層面，國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告中首次提出要“支持改善性住房需求”。緊接著，央行、銀監(jiān)會(huì)、住建部、國(guó)土部、財(cái)政部五部委三波政策利好，先是國(guó)土部從供應(yīng)端控制，地方政府需因地制宜，有保有壓；其次是央行帶頭從需求端調(diào)整，下調(diào)了二套房的首付比例，其力度超出人們預(yù)期；最后是財(cái)政部從交易環(huán)節(jié)入手，調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征年限從5年改為2年。接著4月中旬，央行宣布再次降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)，為“330新政”落地送來(lái)及時(shí)雨。地方政府層面，目前已有多個(gè)城市加大住房公積金購(gòu)房支持力度，降低首套房、甚至二套房的首付標(biāo)準(zhǔn)，雖然松緊程度不一，但這些力度空前的政策調(diào)整短期內(nèi)將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)形成有效利好。對(duì)購(gòu)房者而言購(gòu)房成本均有大幅下降。綜合來(lái)看，短期內(nèi)樓市成交量上行態(tài)勢(shì)基本可以確定。
預(yù)計(jì)今年下半年，政策面仍保持寬松，但一線(xiàn)城市限購(gòu)政策不會(huì)放松。主要由于一線(xiàn)城市人口眾多，剛性需求始終存在，投資投機(jī)性需求也較多，需求的無(wú)序集中釋放會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)重蹈覆轍，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定地健康發(fā)展相當(dāng)不利。一線(xiàn)城市樓市供求關(guān)系基本平衡，亦無(wú)其他二三線(xiàn)城市庫(kù)存高企的風(fēng)險(xiǎn)壓力，土地也不是當(dāng)?shù)卣奈ㄒ回?cái)政來(lái)源，故而并無(wú)取消限購(gòu)的必要和沖動(dòng)。
在房地產(chǎn)投資方面，自2014年2月開(kāi)始，商品房銷(xiāo)售增速進(jìn)入負(fù)值區(qū)間以來(lái)，房地產(chǎn)投資增速一路下滑。截至2015年3月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為8.5%，低于10%，為一年來(lái)的最低位�？紤]到商品房銷(xiāo)售對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額的滯后影響，我們認(rèn)為房地產(chǎn)投資增幅仍有繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)，樂(lè)觀情況下，預(yù)計(jì)將在三季度見(jiàn)底。（金海年 張珺 黃琳珊 李瑩 金海年系中國(guó)新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)50人論壇成員、諾亞控股有限公司首席研究官，張珺、黃琳珊、李瑩系諾亞控股有限公司研究與發(fā)展中心研究員）
