據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《交易實(shí)況》報(bào)道，近期經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)政策性企穩(wěn)。5月中采和匯豐PMI指數(shù)均略有回升，建筑業(yè)訂單大幅回升。隨著國(guó)家的進(jìn)一步調(diào)控，很多機(jī)構(gòu)認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)極可能迎來新一輪的洗牌過程。與此相關(guān)的建筑行業(yè)也面臨著更大的壓力，亟需向更加精細(xì)化的管理方向轉(zhuǎn)型。在降息降準(zhǔn)、利率下降、首付比調(diào)低、認(rèn)房不認(rèn)貸、營(yíng)業(yè)稅減免購(gòu)房年限從5年降到2年等政策刺激下，北上廣深甚至出現(xiàn)10%以上的價(jià)格上漲。
哪些房地產(chǎn)公司開始出現(xiàn)投資價(jià)值？目前一二線城市地產(chǎn)銷量明顯回升，土地購(gòu)置也開始加快。從上市公司的估值角度來看，房地產(chǎn)板塊現(xiàn)在處于一個(gè)什么樣的估值水平，如果地產(chǎn)基本面開始回暖，這個(gè)估值有沒有修復(fù)的空間？國(guó)金證券財(cái)富中心策略分析師黃岑棟就此做出了分析解讀。
黃岑棟：其實(shí)從它最本身的一個(gè)估值角度來看，我們把房地產(chǎn)板塊打包一起來看，它現(xiàn)在動(dòng)態(tài)的PE大概在20倍左右，但是去看萬科、金地、保利和招商地產(chǎn)，其實(shí)萬科現(xiàn)在總體動(dòng)態(tài)估值也就是10倍，保利也就是10倍左右，招商地產(chǎn)大概是在16倍左右，金地在十幾倍。因此，總體上來看，對(duì)于一些比較大的龍頭企業(yè)為主的一些房地產(chǎn)，它的整體PE不是特別高，也就10倍到15倍之間。如果房地產(chǎn)基本面持續(xù)回暖，從目前整體趨勢(shì)上來看，這個(gè)可能性比較大，畢竟第一，目前整體的政策，尤其對(duì)于房地產(chǎn)政策還是屬于一個(gè)比較寬松的一種環(huán)境。一些地方政府還在不斷的出臺(tái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。因此我們覺得現(xiàn)在回暖的一個(gè)態(tài)勢(shì)，有可能會(huì)逐漸從現(xiàn)在的一線，慢慢延伸到二線、三線，這會(huì)形成一種趨勢(shì)。第二，貨幣政策還是比較寬松，也不排除未來還會(huì)有降息或者是降準(zhǔn)的這種可能性，就使得大家目前購(gòu)房的成本一方面受到政策放松的影響，而出現(xiàn)一個(gè)成本的下降，另一方面，受于本次股市的上漲，也使得大家整體的收入出現(xiàn)一定程度的上升，這樣一來有利于他們購(gòu)房。因此整體上來看，房?jī)r(jià)的趨勢(shì)回暖應(yīng)該還是會(huì)逐漸的進(jìn)行下去。在這樣一個(gè)比較好的趨勢(shì)背景下，如果按照估值，就像以前估值平均水平的話，對(duì)于一些房地產(chǎn)尤其是一些龍頭而言，它們可能還會(huì)面臨40%到50%的上漲空間。
我們一直說，房地產(chǎn)企業(yè)有很大的庫存壓力。在降息降準(zhǔn)、利率下降之后，會(huì)為企業(yè)減多少壓力？這是否會(huì)在半年報(bào)中有所體現(xiàn)？
黃岑棟：其實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的壓力，我覺得來自于兩方面，第一來自于它本身融資成本的壓力。第二是它庫存的壓力，由于去年整體銷量比較低迷，使得一些二、三線城市，包括一線城市整體庫存都達(dá)到一個(gè)歷史高位，但隨著近期一些城市的回暖，尤其在一線城市，包括深圳等，都是出現(xiàn)了比較明顯的回暖跡象，使得一線城市房地產(chǎn)企業(yè)庫存開始出現(xiàn)了下降，尤其深圳下降幅度非常之快。我覺得隨著后期整體需求比較旺盛的背景下，同時(shí)由于去年包括今年上半年整體新開工的面積比較多，因此，后期整體庫存可能會(huì)呈現(xiàn)出一種下降的態(tài)勢(shì)，而且會(huì)逐漸從一線慢慢延伸到二線和三線。
房地產(chǎn)行業(yè)也掀起“互聯(lián)網(wǎng)+”浪潮。老牌國(guó)企華遠(yuǎn)地產(chǎn)與360公司從線下智能家居等硬件設(shè)施到線上云計(jì)算、大數(shù)據(jù)的應(yīng)用開始合作。方興地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)巨擘騰訊的多個(gè)事業(yè)群合作打造“智慧家”。這樣的合作只是拉動(dòng)銷售量，還是互聯(lián)網(wǎng)能給房地產(chǎn)企業(yè)還來新商業(yè)模式？
黃岑棟：它們?cè)诓粩噙M(jìn)行一些轉(zhuǎn)型，原來由于經(jīng)濟(jì)比較低迷，使得大家對(duì)于房地產(chǎn)整體的消費(fèi)也是處于下降的一種狀態(tài)，尤其去年，有一些企業(yè)渴望尋求一些轉(zhuǎn)型的可能性，對(duì)于大企業(yè)而言，它有可能會(huì)通過一些合并、通過一些收購(gòu)去加大它的市場(chǎng)份額，從而使得企業(yè)去尋找這樣一個(gè)突破的可能性。但是對(duì)于其它一些中小企業(yè)而言，它們有可能就會(huì)去擁抱互聯(lián)網(wǎng)，形成新的商業(yè)模式，或者是以一種噱頭去刺激消費(fèi)。我們看到方興地產(chǎn)，它就掌握了一個(gè)“智慧家”概念，隨著這樣一個(gè)科技的發(fā)展以及大家對(duì)于這樣的一個(gè)綜合要求，智能化和智慧化都會(huì)使得大家愿意去追捧，愿意獲得一些服務(wù)。因此對(duì)于這部分的企業(yè)而言，有可能和互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行擁抱，去開發(fā)一些智能或者智慧化的理念，那么對(duì)它本身的銷量而言，會(huì)帶來一定的刺激，也會(huì)推動(dòng)一種新的商業(yè)模式。對(duì)于大企業(yè)而言，要關(guān)注它們的一些轉(zhuǎn)型，比如老牌的國(guó)企華遠(yuǎn)地產(chǎn)也做了一些轉(zhuǎn)型，包括萬科也在做一些轉(zhuǎn)型，這些東西我們?cè)敢饪吹�，而且我們希望通過轉(zhuǎn)型會(huì)給它們未來綜合發(fā)展提供一個(gè)比較好的契機(jī)。
現(xiàn)在房地產(chǎn)整體的行業(yè)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了很多變化，在這種變化之下，像傳統(tǒng)這種大的房地產(chǎn)龍頭，比如像萬科，它現(xiàn)在是全國(guó)性布局相關(guān)的企業(yè)。還有一些比如說國(guó)企改革題材的像深圳國(guó)資委直接控股并且有望成為地產(chǎn)資源整合平臺(tái)的天健集團(tuán)(000090)、 深振業(yè)A(000006)這樣一些題材，大家對(duì)于房地產(chǎn)投資邏輯，如何來看待？哪些題材更具備投資機(jī)會(huì)呢？
黃岑棟：對(duì)于整體投資而言，本身分為兩種，第一種是以事件性為觸發(fā)品牌的一些個(gè)股，比如有資源整合的一些概念或者資產(chǎn)注入的一些概念，這些肯定會(huì)在中短期內(nèi)獲得一些資金的追捧。其實(shí)從整體房地產(chǎn)一些二線和三線一些股票表現(xiàn)情況來看，之前表現(xiàn)也是非常好，畢竟里面有非常多的一些概念，但如果把這個(gè)時(shí)間點(diǎn)拉長(zhǎng)，現(xiàn)在資產(chǎn)注入和資產(chǎn)整合能不能給未來整體帶來一個(gè)非常大的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，能夠具有可持續(xù)性，這都需要打問號(hào)。對(duì)于萬科這樣一些龍頭性企業(yè)而言，包括保利、金地、招商等，這類企業(yè)的經(jīng)營(yíng)更加穩(wěn)健，對(duì)于這些個(gè)股，值得中長(zhǎng)期的投資者繼續(xù)關(guān)注。
