最新的人口結(jié)構(gòu)
研究顯示，25歲至49歲的購房主力人口將在今年達(dá)到峰值，并從2018年開始急速下降。“這意味著房地產(chǎn)市場將開始經(jīng)歷需求結(jié)構(gòu)的改變，在未來的三到五年，樓市購買力也許就會出現(xiàn)嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性短缺。”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人告訴記者。一方面是新增人口在減少，一方面是多地仍在加大商品房的供應(yīng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述兩大因素導(dǎo)致的供需失衡將成為樓市面臨的最大威脅。
20歲以下年輕人占比急劇減少
“總有一天，中國不再有那么多的年輕人；總有一天，中國不再需要那么多的房子。”對于近幾年各地人口結(jié)構(gòu)的變化，北京科技大學(xué)教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉曾感慨道。
實際數(shù)據(jù)驗證了趙曉的判斷。研究報告顯示，目前主力購房人群為25歲-49歲，1990年的出生人口已經(jīng)進(jìn)入到主力購房人群中。但根據(jù)全國第六次人口普查數(shù)據(jù)，目前“80后”人口的總數(shù)是2.28億，“90后”是1.74億，“90后”人口總數(shù)比“80后”少23%。
“人口因素對房地產(chǎn)市場的支撐力度正在減弱，從現(xiàn)在來看，樓市中的需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生改變，剛需人口開始減少。”中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長牛鳳瑞分析，近兩年，人口結(jié)構(gòu)的各項指標(biāo)都出現(xiàn)了拐點，中國勞動力人口、城鎮(zhèn)人口及婚齡人口的變化共同促成房地產(chǎn)在長周期上出現(xiàn)向下拐點。
從第六次人口普查數(shù)據(jù)看，幾乎所有城市都出現(xiàn)20歲以下年輕人占比急劇減少的現(xiàn)象。
此外，過去20年，中國有4億人口從農(nóng)村走到城市，從小城市走到了大城市。
“這一波城市化浪潮造成了中國有史以來最大的人口遷移和最大的經(jīng)濟(jì)版圖改變，同時也帶來了房價的無序快速上漲。”陽光100董事長易小迪說，但這樣的人口紅利已經(jīng)消失不見。
購房適齡人口變化趨勢
如果10年后一對夫妻擁有6套房子，那么誰還會買房？
業(yè)內(nèi)人士分析，在中國人口老齡化加劇后，祖輩和父輩的房產(chǎn)將由第三代繼承。目前，大多數(shù)家庭構(gòu)成都為“421”結(jié)構(gòu)。即使按照祖輩父輩家庭都僅有一套房來計算，第三代年輕夫婦結(jié)婚時擁有的房產(chǎn)也將有6套，這使得市場上的住房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求。
業(yè)內(nèi)人士指出，從海外經(jīng)驗來看，當(dāng)人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化等影響房地產(chǎn)的長周期因素出現(xiàn)拐點后，房地產(chǎn)周期也將產(chǎn)生深刻變化。以日本樓市為例，其勞動年齡人口在1992年達(dá)到峰值，僅僅一年后房地產(chǎn)泡沫就開始破裂。
專家分析，由于此前樓市中大量投資、投機(jī)性需求的存在，造成房地產(chǎn)行業(yè)的非理性繁榮。但高房價使得現(xiàn)有的剛需人群購買力大幅減弱。
“隨著購房者年齡的增長，其所購房價也隨之同步上升，戶型面積也逐漸增大。35歲以后則以改善型購房為主。”相關(guān)專家說，總體來看，40歲以上年齡段購房占比遠(yuǎn)低于35歲以下年齡段。
十年之后，1985年之前出生的人群都已進(jìn)入40歲以上年齡段，這一部分人的購房率也將大幅減少，這意味著，改善型產(chǎn)品也將失去購買力。
