基本面>銷售,基本面好不好,看的是有無新增資金流入,對于房地產(chǎn),還沒有
從報(bào)表角度,銷售體現(xiàn)在利潤表中營業(yè)收入項(xiàng),而最終我們需要看的是ROE,這正處在趨勢下滑中,同時(shí),下滑的因素并不是房價(jià)、地價(jià)走勢,而是在于需求下降導(dǎo)致無法繼續(xù)走高周轉(zhuǎn)路線。
我們在中期策略《時(shí)代之交,時(shí)運(yùn)之佼》中詳細(xì)論述了,毛利率見頂在2011年、ROE見頂在2013年,之后將向全社會平均ROE靠攏,下降至9%(上市企業(yè)統(tǒng)計(jì)口徑),且會呈加速回歸,從國際上也能看到,實(shí)體經(jīng)濟(jì)各行業(yè)中,沒有任何一個(gè)行業(yè)ROE能夠長期超越社會平均水平。所以,從逐利的角度,新增資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)前難以看到。
而是否投資看的是3年周期,從階段論看,現(xiàn)在是去庫存階段,那什么時(shí)候投資能起來?我們判斷需要先經(jīng)歷市場洗牌過程
一個(gè)樓盤從拿地到售罄大多需要3年時(shí)間,在當(dāng)前財(cái)富效應(yīng)帶來的僅短期表象回暖基礎(chǔ)上,開發(fā)商不會有沖動(dòng)重新拿地,同時(shí),從房地產(chǎn)周期看,現(xiàn)在還在去庫存階段,判斷標(biāo)準(zhǔn)是銷售增速和開工增速的進(jìn)一步拉大。
既然有很多開發(fā)商可能不再拿地了,那么投資在短期內(nèi)就不會有明顯好轉(zhuǎn),同時(shí),大開發(fā)商紛紛發(fā)布戰(zhàn)略進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈延伸方向的轉(zhuǎn)型,體現(xiàn)了龍頭企業(yè)帶頭轉(zhuǎn)型,市場需要洗牌過程,使得中小房企手中的儲備向大企業(yè)集中,以減少大企業(yè)的市場競爭,達(dá)到市場化的集中度提升。
當(dāng)前,也就是投資好轉(zhuǎn)之前,轉(zhuǎn)型個(gè)股機(jī)會遠(yuǎn)大于藍(lán)籌
簡單計(jì)算,100億元貨值的公司,當(dāng)房價(jià)上漲20%,那就多出來20億元的現(xiàn)金,如果用于轉(zhuǎn)型收購,按照當(dāng)前市場給PB差,大多估值能到100億元,也就是說,100億元貨值在當(dāng)前市場上能給到200億元市值(本身100億元+一二級市場增值100億元),考慮到現(xiàn)在去庫存+投資沒起來的階段,堅(jiān)定看好轉(zhuǎn)型公司,推薦建發(fā)股份、北辰實(shí)業(yè)、華業(yè)地產(chǎn)。藍(lán)籌的機(jī)會,等待4季度。
風(fēng)險(xiǎn)提示:市場洗牌不成功。
