比對(duì)佛山樓市與全國(guó)股市十年曲線圖，兩者各自走勢(shì)與貨幣政策關(guān)聯(lián)性更強(qiáng)。
6月25日凌晨，上證指數(shù)(下同)失守5000點(diǎn)大關(guān)5天了。一位茶老板在朋友圈里發(fā)了一個(gè)問(wèn)題“股票，對(duì)我而言陌生卻熟悉。我不炒股，但身邊有幾個(gè)炒股的朋友，從幾個(gè)月前銀行存款一千多萬(wàn)，如今每個(gè)月一兩萬(wàn)的日常支出都棘手……真真實(shí)實(shí)身邊的例子。股票是什么？”
幾乎也是同一時(shí)間，千燈湖畔，在佛山務(wù)工11年的老姚(化名)遙望著保利一號(hào)公館說(shuō)，2006年到2007年期間，有朋友建議他在千燈湖畔買(mǎi)一套房子，他當(dāng)時(shí)覺(jué)得千燈湖太荒涼，也就拒絕了，沒(méi)想到在接下來(lái)的八九年，千燈湖畔樓市的漲幅讓他白打了幾年工。他搖頭感嘆“真沒(méi)想到樓市漲得那么快”。
股市和樓市在目前投資渠道有限的情況下，是老百姓的主要投資對(duì)象。6月23日，有網(wǎng)友在專(zhuān)業(yè)的財(cái)經(jīng)平臺(tái)雪球中發(fā)布了一個(gè)話題“5000點(diǎn)之后該買(mǎi)房還是買(mǎi)股？我們準(zhǔn)備了一個(gè)在線問(wèn)答秀，嘗試小范圍內(nèi)進(jìn)行這個(gè)話題的探討。”該話題得到了600多次互動(dòng)。有網(wǎng)友跟帖提問(wèn)，“我有一個(gè)疑問(wèn)就是：牛市結(jié)束后，房?jī)r(jià)是否也會(huì)跟著下來(lái)？這輪杠桿牛下來(lái)的時(shí)候，估計(jì)很多人要賠得傾家蕩產(chǎn)，到時(shí)候是否還能支持房?jī)r(jià)的上升或穩(wěn)定了？有些在牛市中掙的錢(qián)是否會(huì)在房市的下跌中虧掉？這只是一個(gè)猜想，具體的要拭目以待。”
其實(shí)，6月5日股市沖擊5000點(diǎn)之前，南都記者曾派發(fā)過(guò)一次問(wèn)卷，其中一道問(wèn)題是“是否有因?yàn)楣墒卸鴷和５钠渌顿Y計(jì)劃，甚至是原本正在準(zhǔn)備進(jìn)行的購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃(如買(mǎi)房、買(mǎi)車(chē))？”在242名受訪者中，有26.3%的受訪者表示因股市暫停了其他投資，另有13.64%的受訪者表示正打算暫停其他投資轉(zhuǎn)向股市。
但當(dāng)股市從5000點(diǎn)大關(guān)下跌時(shí)，一名地產(chǎn)銷(xiāo)售人員打趣地說(shuō)，此前暫停其他投資去炒股，這會(huì)兒就算想從股市中解套出來(lái)買(mǎi)樓，估計(jì)也被套牢了。不過(guò)，北大EM BA企業(yè)同學(xué)會(huì)佛山會(huì)所金融投資委員會(huì)策略投資分析師馮政偉發(fā)現(xiàn)他們的客戶中，真有不少?gòu)墓墒兄谐焚Y轉(zhuǎn)向了樓市。
A“股市不穩(wěn)定 樓市會(huì)吸收更多游資”
激蕩2007股市暴漲樓市跟隨 樓市政策頻出
作為一名房地產(chǎn)顧問(wèn)，劉世恩見(jiàn)證了佛山近十年來(lái)樓市的變遷。在他的印象中，佛山樓市出現(xiàn)更新?lián)Q代的產(chǎn)品以及服務(wù)應(yīng)該是從2006年開(kāi)始，在那一年有4家外來(lái)開(kāi)發(fā)商同時(shí)涌進(jìn)了佛山，佛山樓宇的設(shè)計(jì)以及小區(qū)的物業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中得以提升，也就是在2006年，股市擺脫了2005年整年的千點(diǎn)尷尬，升上了2000點(diǎn)大關(guān)。
彼時(shí)的劉世恩在制定工作計(jì)劃時(shí)會(huì)以股市作為一個(gè)參考點(diǎn)。他認(rèn)為，股市能夠提前反映未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的走向，而經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的走向同時(shí)影響著樓市的走向，兩者之間的關(guān)聯(lián)度很高，當(dāng)股市朝著好的一面發(fā)展時(shí)，樓市也相應(yīng)會(huì)好，當(dāng)股市朝著弱的一面下行時(shí)，同樣樓市也會(huì)慢慢下行。
股市從2006年開(kāi)始慢慢上漲，到了2007年漲到了6000多點(diǎn)。劉世恩回憶說(shuō)，當(dāng)時(shí)也同樣出現(xiàn)了大量金融行業(yè)追炒房地產(chǎn)，樓市扶搖而上。
但國(guó)家調(diào)控在此時(shí)也出現(xiàn)了，2007年1月1日起，土地出讓收支納入地方基金預(yù)算并實(shí)施收支兩條線管理，使得土地出讓金不再是地方政府的“小金庫(kù)”。
與此同時(shí)，《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》公布，修改后的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)，將每平方米年稅額在1988年暫行條例規(guī)定的基礎(chǔ)上提高了2倍，征收范圍也擴(kuò)大到外商投資企業(yè)。
隨后，2007年1月25日，國(guó)稅總局出臺(tái)《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，拉開(kāi)了土地增值稅清算的序幕。伴隨著國(guó)家政策的調(diào)控，央行也開(kāi)始通過(guò)加息縮緊銀根，從2007年3月18日起到2007年12月21日，中國(guó)經(jīng)歷了六次加息。
這些政策不僅收緊了開(kāi)發(fā)商的資金鏈，還收緊了政府的錢(qián)袋子，高利息負(fù)擔(dān)也讓消費(fèi)者觀望情緒越來(lái)越高。在政策利空的情況下，佛山樓市并沒(méi)有直接出現(xiàn)拐點(diǎn)，此時(shí)股市環(huán)境良好，人們手里并不差錢(qián)，但伴隨著股市暴跌，佛山樓市也同時(shí)下滑，在2008年，佛山本地媒體曾報(bào)道稱(chēng)“小戶型將日漸增多”“調(diào)整是2008年樓市主調(diào)”等。
劉世恩回憶說(shuō)，雖然2008年股市不行，但實(shí)際上當(dāng)時(shí)佛山的經(jīng)濟(jì)環(huán)境很好，雖然樓市有政策利空，但當(dāng)時(shí)還不算差，老百姓手中的游資在股市暴跌后轉(zhuǎn)向樓市的并不少。
2008年至今兩市關(guān)系割裂 樓市完全受“政策”指揮
劉世恩一直認(rèn)為股市應(yīng)該領(lǐng)先于樓市指標(biāo)，只是這個(gè)狀態(tài)在2008年年底被打破。劉世恩表示，由于當(dāng)時(shí)政府實(shí)施四萬(wàn)億計(jì)劃，大量熱錢(qián)涌入房地產(chǎn)，導(dǎo)致樓市指標(biāo)領(lǐng)先于股市指標(biāo)，使得兩者之間出現(xiàn)了背離。
劉世恩認(rèn)為，最終導(dǎo)致股市和佛山樓市割裂的屬于2011年出臺(tái)的限購(gòu)令，限購(gòu)令強(qiáng)行將樓市從經(jīng)濟(jì)環(huán)境中破壞性切斷，從2011年開(kāi)始，他們制作全年工作計(jì)劃更多的是參照國(guó)家或地方政策。
劉世恩認(rèn)為，在今年全國(guó)性的股市上漲時(shí)，佛山碰巧進(jìn)行了解限，并不能說(shuō)股市利好帶動(dòng)了佛山樓市利好，而是真的很碰巧，另外佛山的剛性需求也的確比較強(qiáng)。
劉世恩認(rèn)為，股市的不穩(wěn)定對(duì)于樓市而言是利好，因?yàn)橛钨Y從股市中撤離后，有一部分會(huì)被樓市吸引。
B“股市和佛山樓市 都圍繞貨幣政策”
貨幣收緊時(shí) 兩者都不好過(guò)
在成為北大EM BA企業(yè)同學(xué)會(huì)佛山會(huì)所金融投資委員會(huì)策略投資分析師之前，馮政偉一直在證券公司做股票分析員。2011年加盟目前這個(gè)崗位后，馮政偉開(kāi)始為團(tuán)隊(duì)做金融投資策劃和分析，并接觸到了佛山的樓市。
由于工作的性質(zhì)，馮政偉更多的是尋找更有潛力的房地產(chǎn)板塊。他表示，他們從2011年起為客戶做投資分析時(shí)，首選的投資是建議客戶購(gòu)買(mǎi)廣深一線城市的核心地段，如果在佛山，他們目前看中的只有兩個(gè)板塊———千燈湖板塊和佛山新城板塊。
“當(dāng)樓市環(huán)境不好的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商更容易讓步。”馮政偉表示，他們會(huì)采用團(tuán)購(gòu)的方式和開(kāi)發(fā)商談判，在價(jià)格優(yōu)惠以及近年來(lái)地產(chǎn)復(fù)蘇的情況下，2011年起他們投資這兩個(gè)板塊的收益達(dá)到30%左右。
馮政偉認(rèn)為，在近十年來(lái)，股市和樓市都和國(guó)家的經(jīng)濟(jì)環(huán)境有很大的關(guān)系，國(guó)家的G D P在2007年前保持雙位數(shù)增長(zhǎng)，2008年開(kāi)始個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，當(dāng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的情況都良好時(shí)，老百姓內(nèi)需很大，投資的增長(zhǎng)都是很好。但樓市和股市并沒(méi)有太大的關(guān)聯(lián)性，如果說(shuō)有相關(guān)聯(lián)的，那都是在國(guó)家貨幣政策的橋梁上關(guān)聯(lián)起來(lái)，當(dāng)貨幣政策寬松時(shí)，樓市和股市多多少少都會(huì)受益，當(dāng)然并不是絕對(duì)；但當(dāng)貨幣政策緊縮時(shí)，兩者都不會(huì)太好。
去年底建議客戶賣(mài)樓炒股
馮政偉認(rèn)為，去年年底央行的降息讓民間企業(yè)貸款有了一個(gè)寬松的貨幣政策，這使得民間有資金流到資本市場(chǎng)去，而資本市場(chǎng)中的融資融券是可以利用杠桿原理放大來(lái)做。
馮政偉分析說(shuō)，由于近兩年經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不太好，實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)家不愿意增加投資實(shí)體，當(dāng)貨幣政策寬松時(shí)，民間資本杠桿化就變得很活躍，在去年年底股市開(kāi)始上升時(shí)，他們認(rèn)為股市的獲利空間會(huì)比樓市大，“當(dāng)時(shí)我們建議客戶賣(mài)樓炒股，因?yàn)樵谝粋�(gè)上升的投資渠道中賺錢(qián)會(huì)比一個(gè)下行或增長(zhǎng)空間很慢的投資渠道中來(lái)得更容易。”
馮政偉表示，房地產(chǎn)有剛性需求，肯定存在一定的成交量，但是房地產(chǎn)是一個(gè)變現(xiàn)能力很差的市場(chǎng)，雖然佛山在去年年底對(duì)樓市進(jìn)行了部分解限，雖然當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的成交量不錯(cuò)，但這部分以剛需為主，對(duì)于一些投資性的豪宅市場(chǎng)還是有價(jià)無(wú)市。
馮政偉通過(guò)對(duì)客戶的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)他的客戶需要從豪宅市場(chǎng)脫身而出進(jìn)入股市時(shí)，如果加上交易的稅費(fèi)，要想立即套現(xiàn)就肯定會(huì)虧損，這讓馮政偉感覺(jué)地方政府統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)均價(jià)以及成交量不能真實(shí)展現(xiàn)一個(gè)地方的水平，只能說(shuō)對(duì)剛需市場(chǎng)有一定的參考價(jià)值。
“去年年底我們?cè)ㄗh一名客戶以虧損的方式賣(mài)掉千燈湖的一套房子進(jìn)入股市，房子總價(jià)180萬(wàn)，后來(lái)虧損交易稅出售，總共虧損約10%。”馮政偉表示，這名客戶進(jìn)入股市之后盈利一倍，雖然在當(dāng)時(shí)并不能完全確定其能盈利多少。
馮政偉說(shuō)服客戶的觀點(diǎn)之一就是“上升的投資渠道更能賺錢(qián)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)從2013年起已經(jīng)不能通過(guò)發(fā)行信托基金進(jìn)行融資，而且根據(jù)他們從2011年到2013年的地產(chǎn)投資回報(bào)來(lái)看，2013年下半年買(mǎi)的房子到了2014年的回報(bào)率并不高。”
5000點(diǎn)關(guān)口 他建議都不動(dòng)
而另一個(gè)觀點(diǎn)就是，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率投資圖譜，在一個(gè)上漲和下跌的K線圖中，馮政偉認(rèn)為房地產(chǎn)就處在高位，稍微有利空的消息就下跌，之所以目前沒(méi)有下跌，是因?yàn)檫�存在一個(gè)剛需市場(chǎng)以及政府并不能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)垮臺(tái)。
不過(guò)當(dāng)股市并沒(méi)有站穩(wěn)5000點(diǎn)時(shí)，馮發(fā)現(xiàn)不少客戶從股市中撤資，又考慮投資樓市，“佛山有一個(gè)先天優(yōu)勢(shì)，那就是廣佛盤(pán)，這個(gè)區(qū)域和廣州存在很大的價(jià)差，交通又便利，在投資上比其他的區(qū)域更好”。
在目前5000點(diǎn)震蕩的關(guān)口，他的建議是觀望，“兩市”都暫不入。
讀十年曲線：
股指起起落落 樓價(jià)一路上揚(yáng)
南都記者發(fā)現(xiàn)，在近十年中，股市的震蕩達(dá)到了六倍，從最低谷的1000點(diǎn)到2007年10月31日最高峰的6036點(diǎn)；這十年中，佛山的樓市均價(jià)漲了三倍，從3000元/平方米扶搖而上到了9000元/平方米(2015年6月17日全市均價(jià)8927元/平方米)。兩者的區(qū)別在于股市有升有跌，而樓市漲上去了很難跌回來(lái)。
2005年年初股市從年頭的1242 .774到年尾的1161.054波動(dòng)時(shí)，佛山的樓市均價(jià)為3057元/平方米。
2007年10月，股市漲了近6倍，達(dá)到了6036.281點(diǎn)，佛山當(dāng)時(shí)的樓市均價(jià)為4918元/平方米，漲了近六成。
2008年股指跌回1000多點(diǎn)時(shí)，佛山的樓市均價(jià)并沒(méi)有緊追股市而下滑，繼續(xù)上漲到5474元/平方米，隨后佛山樓市均價(jià)一直處于穩(wěn)步上升期。
2012年佛山樓市均價(jià)略低于2011年，大盤(pán)指數(shù)和佛山樓市有相似，也是2012年比2011年略低，保持在2000多點(diǎn)。
2014年12月，大盤(pán)突破了3000點(diǎn)，迅速上升時(shí)，佛山樓市2014年上半年和下半年銷(xiāo)售的總額差距很大，上半年321億的銷(xiāo)售額和下半年529.26億的銷(xiāo)售額相比，增幅的速度遠(yuǎn)超過(guò)股市。
民間所言的“股漲樓跌或者樓漲股跌”的俗話在目前的數(shù)據(jù)對(duì)比中顯然是不成立的。馮政偉認(rèn)為，股市和樓市的關(guān)聯(lián)度有，但目前而言并不高，兩者真正能夠有關(guān)聯(lián)的還屬于國(guó)家的政策，特別是貨幣寬松還是緊縮的政策。
佛山匯誠(chéng)鴻圖房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理劉世恩則認(rèn)為，在最近一波的佛山樓市大賣(mài)中，并不是說(shuō)股市的上漲帶動(dòng)了樓市，而是恰好此時(shí)佛山解限，政策方面的利好才是樓市大賣(mài)的主要原因。
網(wǎng)友說(shuō)
股市投資收益更高
網(wǎng)友@西峯：房產(chǎn)不是普通的東西，也不是股票一樣的純投資。一方面，對(duì)沒(méi)有房子或目前房子品質(zhì)欠佳的人來(lái)講，房子總是需要的。涉及教育、醫(yī)療等普通人不得不面臨的問(wèn)題。如果目前沒(méi)有房子或房子不夠好，還是應(yīng)該有自己的房子再去談炒股投資的事。如果是純粹的投資需求，手頭已經(jīng)幾套房了，買(mǎi)房純粹為掙租金、未來(lái)出售溢價(jià)上漲空間，這個(gè)就需要好好挑選了。畢竟這個(gè)時(shí)候，投資買(mǎi)房跟買(mǎi)股差不多了，賺的不是租金而是未來(lái)價(jià)格上漲空間。而且按租金回報(bào)率算，北京、上海的住宅應(yīng)該還是略高于股票分紅的，大家都是更關(guān)心未來(lái)房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的投資收益，從這一點(diǎn)看，平均而言，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的空間應(yīng)該不及股市。當(dāng)然，要考慮房子和股票的變現(xiàn)難度和交易周期不一樣。二手房買(mǎi)賣(mài)的稅費(fèi)比股票交易高多了。
股市不可能所有人賺錢(qián) 樓市可以
網(wǎng)友@T R ader_Wei：很多人以微觀的角度來(lái)評(píng)價(jià)整個(gè)房市，身邊的人，所在的城市之類(lèi)。但如果放眼整個(gè)中國(guó)的房市，包含北上廣深這些房?jī)r(jià)還在穩(wěn)步增長(zhǎng)的大城市，就能看出和你們所想不太一樣。房地產(chǎn)在任何一個(gè)國(guó)家都是一個(gè)很重要的產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟(jì)的支柱之一，過(guò)去的十年中國(guó)只是放大了這一效應(yīng)，現(xiàn)在房市回歸理性并不代表就要崩盤(pán)。房市的崩盤(pán)對(duì)經(jīng)濟(jì)的巨大影響尤其是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響是很可怕的，政府會(huì)想盡一切辦法來(lái)防止這一切發(fā)生。所謂的股市賺了錢(qián)也都是從微觀的角度，從宏觀來(lái)看，股市不可能所有人都賺錢(qián)，總有高位接盤(pán)俠虧錢(qián)。牛市只是代表資金大規(guī)模進(jìn)入了股票市場(chǎng)，但資金總有離開(kāi)的時(shí)候。所以，不論是5000點(diǎn)還是1萬(wàn)點(diǎn)，買(mǎi)房和炒股本身就不矛盾。有條件買(mǎi)房的，不論是剛需還是投資，都應(yīng)該配置一定的不動(dòng)產(chǎn)，這是作為一個(gè)投資人的基本常識(shí)。
——— 摘自理財(cái)客戶端“雪球”
04-05統(tǒng)籌：南都記者 黃文冠 采寫(xiě)：南都記者 黃文冠 路漫漫
