原標(biāo)題：倫敦樓市陷入競(jìng)購(gòu)大戰(zhàn)
當(dāng)越來(lái)越多的外國(guó)投資者在英國(guó)置業(yè)時(shí)，不少倫敦本地人卻過(guò)起了以船為家的“離岸生活”。近日，據(jù)英國(guó)媒體報(bào)道，2014年，大倫敦地區(qū)沒(méi)有固定停泊點(diǎn)的“持續(xù)巡航”船只數(shù)量激增34%。英格蘭和威爾士地區(qū)的“持續(xù)巡航”船只已有4904艘。
居高不下的房?jī)r(jià)顯然是催生倫敦“水居族”的外因之一。據(jù)媒體報(bào)道，經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇以及更簡(jiǎn)單的抵押貸款流程促使買(mǎi)家涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而這種需求也間接導(dǎo)致了溫室效應(yīng)。地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Sequence的數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一年倫敦地區(qū)的看房數(shù)量就上漲了7%，出價(jià)額度上漲了17%，銷(xiāo)售數(shù)量也上漲了10%。
在中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉看來(lái)，英國(guó)房?jī)r(jià)上升迅速主要是由于市場(chǎng)供需不平衡。
“英國(guó)對(duì)建筑規(guī)劃進(jìn)行了嚴(yán)格限制，開(kāi)發(fā)商和建筑工人的短缺也在一定程度上推動(dòng)英國(guó)房?jī)r(jià)上漲；近兩年來(lái)，英國(guó)房?jī)r(jià)上升迅速吸引了越來(lái)越多的海外資本流向英國(guó)樓市，房?jī)r(jià)進(jìn)一步被推升。”韓長(zhǎng)吉認(rèn)為。
房?jī)r(jià)瘋漲
英國(guó)6月房?jī)r(jià)增幅為近一年來(lái)最高，使得購(gòu)房“愈發(fā)難以負(fù)擔(dān)”。導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的主要原因還是需求旺盛，而供給相對(duì)不足
“倫敦房?jī)r(jià)漲瘋了。”倫敦市民Adam Purefoy近日對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者抱怨。他的鄰居最近要處理一套房產(chǎn)，短短3天，中介帶了5個(gè)買(mǎi)家過(guò)來(lái)。據(jù)他所知，前后兩天，房?jī)r(jià)已經(jīng)相比原先的價(jià)格增長(zhǎng)了2萬(wàn)美元。
競(jìng)購(gòu)大戰(zhàn)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，不斷地將首次購(gòu)房者擠出市場(chǎng)，與去年同期相比，今年5月登記注冊(cè)的初次購(gòu)房者減少了30%。
據(jù)保險(xiǎn)公司Aviva統(tǒng)計(jì)，在過(guò)去一年中，買(mǎi)家作出購(gòu)買(mǎi)決定的平均時(shí)間只有短短的半小時(shí)。
“在過(guò)去一年的購(gòu)房過(guò)程中，買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)平均到每1000英鎊的決策時(shí)間甚至不到10秒鐘。”Aviva的市場(chǎng)部總監(jiān)Heather Smith指出。
英國(guó)一項(xiàng)通過(guò)對(duì)4000名購(gòu)房者的調(diào)查反饋顯示，他們感覺(jué)自己是被迫在很短的時(shí)間里作出快速?zèng)Q定的。其中25%的購(gòu)房者只去過(guò)一次他們競(jìng)標(biāo)購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，更有3%的人甚至從來(lái)沒(méi)看過(guò)房子就需要作出決定。
記者從英國(guó)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介了解到，不只是倫敦，“購(gòu)房熱”已經(jīng)席卷了整個(gè)英國(guó)。就全英國(guó)而言，買(mǎi)家激增21%。“買(mǎi)家增量幾乎是新建住宅數(shù)量的10倍。”地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Sequence首席執(zhí)行官David Plumtree稱(chēng)。
英國(guó)皇家測(cè)量師學(xué)會(huì)（RICS）近日公布的一份調(diào)查顯示，6月房?jī)r(jià)差值從5月的34跳升至40，為2014年7月以來(lái)最高，升幅也超過(guò)了分析師預(yù)期。
RICS還指出，抵押貸款成本的下降，以及倫敦和英格蘭中部就業(yè)市場(chǎng)的強(qiáng)勁，推動(dòng)了買(mǎi)房需求，而打算賣(mài)房的人數(shù)基本不變。
RICS首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Simon Rubinsohn表示，英國(guó)大部分地區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)上升并不令人意外，房地產(chǎn)價(jià)格將更加難以負(fù)擔(dān)。中期內(nèi)，房?jī)r(jià)和房租漲速可能遠(yuǎn)快于薪資升速。
“供不應(yīng)求導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中買(mǎi)家競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。”倫敦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Andy在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)指出。
對(duì)此，韓長(zhǎng)吉指出，當(dāng)前倫敦買(mǎi)房陷入競(jìng)購(gòu)大戰(zhàn)最主要的原因還是供不應(yīng)求，市場(chǎng)上庫(kù)存量減少，人們預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)將會(huì)更上一層樓。“當(dāng)然，新一輪的留學(xué)潮即將開(kāi)始，也進(jìn)一步催生了對(duì)住房的需求，使本就火爆的倫敦樓市更加火熱”。
值得一提的是，由于英國(guó)房地產(chǎn)火熱，房?jī)r(jià)上漲，短短3年內(nèi)，百萬(wàn)（英鎊）富翁數(shù)量增加一倍，倫敦就占一半。英國(guó)人稱(chēng)之為“房地產(chǎn)富翁”。
泡沫危機(jī)
倫敦房?jī)r(jià)近年飆漲驚人，去年漲了11%，這使得不少工薪階層舍棄買(mǎi)房夢(mèng)想，轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)或租一艘船居住
高房?jī)r(jià)讓許多倫敦人搬離首都，選擇到英國(guó)其他城市居住，如中部的伯明翰、西南部的布里斯托爾以及北部的曼徹斯特。而一些“釘子戶(hù)”想出了新辦法——買(mǎi)一艘船。雖然住在船上看上去很“浪漫”，但是這背后凸顯了倫敦市民的生存隱憂(yōu)和無(wú)奈。
因此，英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上漸漸出現(xiàn)了“泡沫正在形成”的恐慌。
業(yè)內(nèi)人士指出，飛速上漲的房?jī)r(jià)對(duì)金融穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展構(gòu)成壓力；高房?jī)r(jià)還影響代際財(cái)富差距，對(duì)年輕人形成負(fù)面財(cái)富效應(yīng)，而資源過(guò)度集中在年長(zhǎng)和富裕人群手中，阻礙社會(huì)的創(chuàng)新能力和生產(chǎn)效率。
英國(guó)慈善組織The Money Charity曾對(duì)150所英國(guó)大學(xué)進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)很多學(xué)生為了付房租不得不打工。
英國(guó)全國(guó)學(xué)生聯(lián)合會(huì)的一位發(fā)言人也表示，無(wú)法從父母那里得到額外資助的學(xué)生不得不在讀書(shū)之余從事全職工作，甚至借高利貸。
記者采訪(fǎng)了幾位英國(guó)居民后發(fā)現(xiàn)，對(duì)于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，大部分居民有不少怨言，因?yàn)樗麄円呀?jīng)無(wú)法負(fù)擔(dān)起現(xiàn)今的房?jī)r(jià)。
“來(lái)到倫敦后，我拼命工作就是為了能買(mǎi)一套兩居室的公寓。而現(xiàn)在，為支付每月的房租已讓我疲憊不堪。”從事媒體行業(yè)的Adeline覺(jué)得在倫敦?fù)碛幸惶鬃》康膲?mèng)想越來(lái)越遙遠(yuǎn)，她甚至考慮去別的城市找工作，搬離倫敦。
“我認(rèn)識(shí)的很多年輕人完全沒(méi)有能力在倫敦等城市買(mǎi)房，他們只能選擇租房或者依靠父母。”Andy稱(chēng)，房?jī)r(jià)不斷上升，房租也水漲船高，很多在倫敦工作的年輕人生活壓力越來(lái)越大。
英國(guó)抵押貸款機(jī)構(gòu)哈利法克斯銀行近日公布的調(diào)查顯示，英國(guó)20歲至45歲年齡段的首次購(gòu)房者中，有超過(guò)2/3靠父母資助。受訪(fǎng)的父母中有38%坦言，在幫助子女購(gòu)房后，對(duì)自身的經(jīng)濟(jì)狀況前景感到擔(dān)憂(yōu)。但仍有超過(guò)1/3的父母表示，盡管財(cái)政吃緊，仍希望咬緊牙關(guān)資助子女買(mǎi)房。
雖然高房?jī)r(jià)造成了諸多危機(jī)，但業(yè)內(nèi)人士表示，英國(guó)樓市的泡沫危機(jī)并不存在。
韓長(zhǎng)吉告訴記者，英國(guó)房?jī)r(jià)現(xiàn)今不存在泡沫，因?yàn)橥苿?dòng)英國(guó)房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)恿κ欠慨a(chǎn)供應(yīng)短缺，供需不平衡帶來(lái)的房?jī)r(jià)上升具有可持續(xù)性。
“而一個(gè)有泡沫的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)不可持續(xù)，英國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的態(tài)勢(shì)已經(jīng)持續(xù)了很長(zhǎng)一段時(shí)間，且未來(lái)還將持續(xù)。房?jī)r(jià)上升快，會(huì)影響消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力，需求性房屋交易量或會(huì)下滑，二手住房市場(chǎng)會(huì)相對(duì)活躍，投資性交易量則可能在高價(jià)的刺激下增加。”韓長(zhǎng)吉指出。
政策因素
政府將通過(guò)適當(dāng)放松建筑業(yè)規(guī)劃法規(guī)來(lái)刺激新的房屋建設(shè)，并著重通過(guò)“購(gòu)房援助計(jì)劃”滿(mǎn)足首次購(gòu)房者的購(gòu)房需求
面對(duì)英國(guó)如今的樓市狀況，政府是否該插手成為外界關(guān)注的話(huà)題。韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，從整體上看，影響倫敦及英國(guó)樓市走向的主要因素是市場(chǎng)，人為干擾性因素少，英國(guó)樓市比較健康。
“但是市場(chǎng)長(zhǎng)期供不應(yīng)求帶來(lái)的房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快增長(zhǎng)會(huì)滋生不利于市場(chǎng)健康發(fā)展的因素，可能會(huì)給樓市帶來(lái)泡沫。所以政府方面會(huì)對(duì)現(xiàn)在的樓市出手，主要在降低樓市需求方面采取一些動(dòng)作，如早前已經(jīng)實(shí)施的‘抵押貸款市場(chǎng)審查新規(guī)’。”韓長(zhǎng)吉指出。
而在不久前，英國(guó)央行警告稱(chēng)，人們紛紛買(mǎi)房出租給英國(guó)的金融穩(wěn)定性帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫@會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)膨脹，同時(shí)也減少了首次購(gòu)房者可選擇的房屋數(shù)量。
近期，英國(guó)財(cái)政大臣奧斯本對(duì)外宣布，他正在降低私人出租房屋的稅收減免幅度。此舉意在平息蓬勃發(fā)展的購(gòu)房出租投資模式給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
奧斯本表示，業(yè)主享有的所得稅減免將被削減至基準(zhǔn)稅率水平——目前為20%。這項(xiàng)被稱(chēng)為“不公平財(cái)產(chǎn)征稅”的措施，將從2017年“逐步”分階段實(shí)施。那些買(mǎi)房出租的業(yè)主可用按揭利息沖抵收入，但那些住在自己房子里的業(yè)主不能。
今年4月英國(guó)養(yǎng)老金新規(guī)開(kāi)始實(shí)行后，購(gòu)房出租這種投資模式愈演愈烈。根據(jù)新規(guī)，年過(guò)55歲的英國(guó)長(zhǎng)者可以一次性提取養(yǎng)老金，很多老人選擇將資金投入出租地產(chǎn)。
對(duì)于這項(xiàng)政策，普華永道稅務(wù)合伙人Paul Emery認(rèn)為“是一個(gè)錯(cuò)誤”。他認(rèn)為，這會(huì)使業(yè)主提高租金，無(wú)助于解決住房供應(yīng)不足和信貸投放攀升等更大的問(wèn)題。Emery還表示，當(dāng)利率水平最終上升至與收益率持平時(shí)，業(yè)主可能要承受購(gòu)房出租投資模式的損失。
“目前，市場(chǎng)的流動(dòng)性很充足，較低的利率和收益率是健康的。但如果你是一個(gè)高稅率納稅人，當(dāng)我們進(jìn)入一個(gè)正常的市場(chǎng)，你的實(shí)際稅率可能會(huì)超過(guò)你利潤(rùn)的100%。”Emery補(bǔ)充說(shuō)，那些依靠?jī)?chǔ)蓄房租收益、辛辛苦苦存錢(qián)養(yǎng)老的投資者最終會(huì)暴怒。
Adam Purefoy也表示，這些政策對(duì)于減輕居民住房負(fù)擔(dān)并沒(méi)有什么作用。“最后，我們要面臨的還是房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，我們的年輕人依舊無(wú)法買(mǎi)房，甚至連房租都無(wú)法獨(dú)立負(fù)擔(dān)”。
雖然英國(guó)的房地產(chǎn)出現(xiàn)諸多問(wèn)題，但是，目前最被國(guó)際金融機(jī)構(gòu)、國(guó)內(nèi)外投資者看好的依舊是英國(guó)倫敦。
“金融秩序的穩(wěn)定為倫敦房地產(chǎn)的巨大增值空間奠定了基礎(chǔ)，而從法律及教育的角度來(lái)看，英國(guó)有一整套透明、完善且備受尊重的法律體系，也能充分保障業(yè)主的利益。”一位房地產(chǎn)商表示，“所以在我看來(lái)，國(guó)際房產(chǎn)投資熱點(diǎn)依舊會(huì)是英國(guó)。”
“對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，英國(guó)樓市依然是值得關(guān)注的。”韓長(zhǎng)吉稱(chēng)，房地產(chǎn)價(jià)格的高低與一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、承擔(dān)的社會(huì)職能有很大的關(guān)系，倫敦作為世界級(jí)的金融中心，經(jīng)濟(jì)地位較為重要，一旦歐洲地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，倫敦地區(qū)房?jī)r(jià)上漲也是大概率事
