近日，一向“看漲”房價的任志強，又拋出了新的言論，稱“那些罵我的大多數(shù)還是沒有買房的人”，并聲稱自己“關于房價上漲的判斷，是基于供求關系的變化。如果按眼下的趨勢判斷，2016年房價又會上漲。”
對于任志強先生的言論，筆者早在2013年的CCTV財經(jīng)麒麟論壇上，就向任志強先生提出了這樣的一個問題：中國住建部提供的數(shù)據(jù)顯示，包括農(nóng)村在內(nèi)，中國自有房比例已經(jīng)高達89%，顯然中國不缺房子，為什么還鼓勵大家買房？
當時任志強先生的回答是非常標準的：因為市場有剛性需求，如婚房、丈母娘房等，而且大家看著房價漲了，財富增加了，大家主動購房意愿強烈。同時，中國家庭組成越來越小，購房基數(shù)增加快。
左圖為中國外國專家局專家資質(zhì)、國際認證理財規(guī)劃師Victor劉磊先生
右圖為 原華遠地產(chǎn)董事長 任志強
如今，待售住房庫存量高企，尤其是三四線城市去庫存化壓力極大，而任志強仍然堅持供需是房價上漲的基礎。是任志強的觀點錯了嗎？筆者認為，一方面，這一觀點的論證，是將自住性購房和投資性購房混為一談，在錯誤的觀念與前提下得出的看似合理，但卻偏離事實的結論。另一方面，70個大中城市環(huán)比有增長，也給人房價增長的感覺——但這種增長是政策降息、降準、取消限購、限貸的拼命“救市”支持下才有的價格短期回升，同比看還是68個城市下跌，甚至10個城市的房價仍在5年前的水平徘徊。
筆者想對任志強先生及廣大自住購房者說的是，從世界其他發(fā)達國家的房產(chǎn)財富的變遷歷史來看，自住房根本不屬于收入性財富范疇，僅僅是作為保障性資產(chǎn)而已；而且自住房的資產(chǎn)規(guī)模增長并不意味著財富的累積，也不意味著生活品質(zhì)的提升和幸福感的增強。作為自住性購房，所要關心的是自身的需要和可以承受的價格，畢竟，自住是滿足生活的需要為解決的第一矛盾來考慮的，然而，在發(fā)展商本末倒置的營銷宣傳中，把遠離市中心、周邊配套設施在未來三五年都沒有規(guī)劃的項目，以“升值潛力大”推銷給自住用的購房者，難道為了買一個房子要天天搭車兩個小時去工作和生活才是幸福和成功的體現(xiàn)嗎？即便是未來房價真的上漲了，由于房產(chǎn)是用來自住，那房價漲多少，也只是賬面上的數(shù)字，并非真正的財富。舉例而言，一位北京朋友的唯一自住房從200萬增長到400萬，但他依然住在房子里，依然依靠固定的工薪收入養(yǎng)活一家人，由于物價上漲更快，使這位朋友感覺生活更加拮據(jù)了。即使他賣出該房產(chǎn)，要買其它價格更高、居住環(huán)境更好的自住房的話，顯然他還需要貸款，造成負債率升高、可支配收入減少、生活品質(zhì)和幸福感也隨著貸款支付被消費掉了。
其次，從房產(chǎn)投資財商教育的角度分析，歐美發(fā)達國家的富裕階層和高凈值家庭通常把自住房的資產(chǎn)規(guī)�？刂圃谫Y產(chǎn)總比的30%之內(nèi)；自住房占比越高，說明投資和理財能力越弱，家庭僅能依靠單一收入，退休后只能依靠養(yǎng)老金生活，實際生活品質(zhì)趨于下降。
此外，從現(xiàn)金流角度分析，自住房不能帶來穩(wěn)定租金收入，也不能獲得銀行及其他金融機構的有效抵押（中國及很多國家為了保障國民的基本生活保障，不能做自住房的強制拍賣和贖回）；換句話說，自住房的資產(chǎn)僅是賬面財富，而非可以進行有效支配的資產(chǎn)。因此才會有歐美這樣類似的人群：住在豪宅里的“窮人”（從父母那里繼承了豪宅，但舍不得放棄已經(jīng)習慣了的居住環(huán)境和方式，不得不還要為中產(chǎn)的收入而努力工作來養(yǎng)活豪宅的維護支出）。
去年一項中國家庭金融調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，我國家庭自有住房擁有率在城鎮(zhèn)地區(qū)有所提高，從84.8%上升到87%；在農(nóng)村地區(qū)住房擁有率基本保持不變，在96%附近波動。自有住房的比例提升并不是好事情，而從海外自住房占比變化的分析來看，這絕對不是什么好現(xiàn)象。舉例而言，歐洲的經(jīng)濟最強國德國，自住房的擁有率只有38%，英國的這一數(shù)字是42%，澳洲的自住房擁有率隨著經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展、國民收入的持續(xù)增加，由80年代的67%下降到目前的55%，全美國境內(nèi)居民的自住房擁有率是67%，而經(jīng)濟越發(fā)達地區(qū)，這個擁有率是對應降低的，而經(jīng)濟最發(fā)達的加州地區(qū)的自有房比例已經(jīng)下降到38%。為什么經(jīng)濟越發(fā)達、制度越穩(wěn)定、福利和養(yǎng)老制度越健全的國家自住房的比例反而是逐級下降呢？
我們國人購房的本質(zhì)實際是對自身未來養(yǎng)老規(guī)劃、醫(yī)療保障、財富傳承的提前儲備，或者是對未來的不確定風險的不得不選擇的重要途徑。而隨著社會的進步，商業(yè)養(yǎng)老保險的逐步興起，保險賠付和保險范圍的全面覆蓋等措施的逐步實施，讓我們的普通老百姓不必要把這個“寶”孤注一擲的押在房子上的時候，大家還會拼命為了買房而買房呢？
此外，未來城鎮(zhèn)化帶來的需求，也是很多市場看多者口中響亮的理由；但“理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感”，盡管中國當下的實有城市化率不足三成（但它把2、3億農(nóng)民工也算進去了），但不要以為城鎮(zhèn)化可以讓房地產(chǎn)隨手撿黃金。從歷史上看，城鎮(zhèn)化是一個循序漸進的過程：產(chǎn)業(yè)和城市設施的發(fā)展帶動人口遷徙和聚集，從而需要更多的住房，繼而帶動房地產(chǎn)發(fā)展。而目前國內(nèi)“人馬未動，糧草先行”，大量房子在人口未遷入之前過量的進入市場，造成房企庫存量大，難以消化，房價也由于如此大的庫存量上漲無力。城鎮(zhèn)化是把雙刃劍，可以帶來繁榮，也可能造成“鬼城”。
其實，之所以會有這樣的言論市場，其中很重要的原因在于投資者沒有真正理清他們和發(fā)展商的關系。投資者和發(fā)展商資本市場中是博弈者，由于國人的慣性思維和傳統(tǒng)認知的桎梏，在房價上漲周期的時候對發(fā)展商所說的每一句話都深信不疑。因此，我們身邊需要有根據(jù)市場數(shù)據(jù)看空市場、看貶市場的人的時時提醒國人。從海外成熟的房產(chǎn)市場視角來看，開發(fā)商和投資者的利益僅在房價上漲的趨勢中是一致的，而一旦市場轉向下行， 由于信息的不對稱，房產(chǎn)商可能把痛苦和懊惱都拋給了普通購房者。購房者需要時刻謹記：無數(shù)次的僥幸成功賺錢無法抵抗一次無心理準備的失��；因此唯有把控制風險的意識化作血液，沁入骨髓，在投資者的身體中奔馳流淌，大家的投資心智才能真正走向成熟。
