2015年7月最后幾天，關(guān)于北京通州樓市的幾條新聞可謂相映成趣。
一是7月24日，在京津冀協(xié)同發(fā)展工作推動(dòng)會(huì)議上，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理張高麗“喊話(huà)”，必須“防止在北京周邊地區(qū)盲目搞房地產(chǎn)和炒作房?jī)r(jià)”。
二是7月28日《北京晨報(bào)》報(bào)道，通州區(qū)副區(qū)長(zhǎng)崔松光帶領(lǐng)該區(qū)住建委、規(guī)劃分局、國(guó)土分區(qū)、工商分局主要負(fù)責(zé)人，檢查區(qū)內(nèi)售樓場(chǎng)所，嚴(yán)厲打擊“捂盤(pán)”惜售、虛假宣傳、惡意哄抬價(jià)格等行為。很顯然，通州區(qū)的執(zhí)法行動(dòng)就是在回應(yīng)中央的“喊話(huà)”。
但《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者近日接到爆料稱(chēng)，7月26日在通州運(yùn)河核心區(qū)世界僑商中心售樓處，由于該項(xiàng)目前期在“蓄客”階段排了600多個(gè)號(hào)，但開(kāi)盤(pán)時(shí)僅放出了240多套房源，剩下的400來(lái)人交了3萬(wàn)元卻無(wú)房可選，因此質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”惜售，并與銷(xiāo)售人員發(fā)生糾紛，最終驚動(dòng)了警察到場(chǎng)維持秩序。
一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，現(xiàn)在通州的房子不愁賣(mài)已經(jīng)形成共識(shí)，開(kāi)發(fā)商出貨的意愿已經(jīng)變?nèi)趿�，因�(yàn)橥ㄖ莘績(jī)r(jià)接下來(lái)很可能還會(huì)繼續(xù)漲。該人士認(rèn)為，在土地供應(yīng)越來(lái)越有限、購(gòu)買(mǎi)熱情越來(lái)越高漲的情況下，北京市和通州區(qū)住建委對(duì)通州房?jī)r(jià)的調(diào)控手段十分有限，“預(yù)售證該批還得批，不管價(jià)格漲了多少”。
政府嚴(yán)查漲價(jià)
通州區(qū)政府干預(yù)樓市的力度正在逐步加大。
來(lái)自亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年5月，通州樓市成交912套房子，相比2015年1月增長(zhǎng)15.29%；成交面積9.45萬(wàn)平方米，相比2015年1月增長(zhǎng)19.01%；成交均價(jià)25019元/平方米，相比2015年1月增長(zhǎng)15.95%。自2015年5月起，通州樓市進(jìn)入量?jī)r(jià)齊升的通道。
在此背景下，通州住建委等政府部門(mén)在6月“開(kāi)始約談一些主流的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，明確要求開(kāi)發(fā)商不炒作、不‘捂盤(pán)’惜售、不帶頭漲價(jià)”，在通州有項(xiàng)目的一位房企人士透露，還有開(kāi)發(fā)商因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲幅較大，被停發(fā)預(yù)售證，但他并未透露是哪家開(kāi)發(fā)商。
6月，通州樓市的特點(diǎn)可謂是“量升價(jià)穩(wěn)”。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年6月，通州成交1956套房子，相比5月翻了一番還多；成交面積達(dá)到19.34萬(wàn)平方米，相比5月也是翻了一番還多；成交均價(jià)則達(dá)到25801元/平方米，相比5月微增3.12%。
不過(guò)，自6月中旬開(kāi)始，由于“政府動(dòng)遷風(fēng)”興起，通州樓市的熱點(diǎn)區(qū)域開(kāi)始大聲“喊漲”，有項(xiàng)目一夜間漲了5000元/平方米，還有業(yè)內(nèi)人士提出，至少在通州運(yùn)河核心區(qū)，房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入30000元/平方米的時(shí)代，很快也將突破40000元/平方米。
根據(jù)易居中國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，“喊漲”的結(jié)果是，2015年7月上半個(gè)月，北京樓市成交量環(huán)比增幅達(dá)到98%。其中，通州樓市成交量占了北京全市的大約1/3，成交均價(jià)也開(kāi)始顯著攀升。
通州房?jī)r(jià)上漲及其產(chǎn)生的輿論關(guān)注顯然引發(fā)政府層面的憂(yōu)慮。先是張高麗在京津冀協(xié)同發(fā)展工作推動(dòng)會(huì)議上明確提出，要落實(shí)好《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》，“重點(diǎn)地區(qū)需要統(tǒng)一規(guī)劃，強(qiáng)化土地供應(yīng)管控，嚴(yán)格城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界，防止在北京周邊地區(qū)盲目搞房地產(chǎn)和炒作房?jī)r(jià)”。
隨后，通州區(qū)政府也出動(dòng)了。據(jù)記者了解，通州區(qū)的執(zhí)法檢查隊(duì)伍在永順鎮(zhèn)一樓盤(pán)售樓處，看到項(xiàng)目宣傳展板上寫(xiě)著“房?jī)r(jià)將上漲”等誤導(dǎo)信息，立即要求開(kāi)發(fā)商必須立即整改；在梨園鎮(zhèn)一樓盤(pán)售樓處，現(xiàn)場(chǎng)也出現(xiàn)了一些虛假宣傳內(nèi)容，也被責(zé)令立即整改。
通州區(qū)住建委相關(guān)人士在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，正在聯(lián)合有關(guān)部門(mén)針對(duì)全區(qū)在售房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行執(zhí)法檢查，加強(qiáng)對(duì)在售房地產(chǎn)項(xiàng)目和對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，對(duì)媒體報(bào)道、投訴較多的項(xiàng)目將實(shí)施綜合執(zhí)法，嚴(yán)厲打擊“捂盤(pán)”惜售、虛假宣傳、惡意哄抬價(jià)格等行為。
該人士還表示，通州區(qū)政府將根據(jù)市場(chǎng)情況，研究出臺(tái)相關(guān)措施，防止房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。
不過(guò)，一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)最為有效的手段就是改善供給，可是最近5年以來(lái)，北京供地連續(xù)縮減，2015年通州計(jì)劃供地總量高居北京16個(gè)區(qū)縣第二位，但也是下降的，也就是說(shuō)，通州市場(chǎng)的現(xiàn)狀是，供給減少、需求增多，所以政府調(diào)控的手段和效果也很有限。
該人士還表示，政府可以打出的“牌”，最狠的一招就是，頂風(fēng)“帶頭漲價(jià)”的開(kāi)發(fā)商以后不能在通州拿地了；或者是在項(xiàng)目預(yù)售許可證上做文章，但目前通州在售項(xiàng)目有20~30個(gè)，大多數(shù)都是老項(xiàng)目的后期，很多已經(jīng)有預(yù)售證了。
漲價(jià)沖動(dòng)難擋
通州區(qū)政府的嚴(yán)查很難擋住市場(chǎng)的熱情。
世界僑商中心是富華集團(tuán)和世貿(mào)集團(tuán)在通州運(yùn)河核心區(qū)合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，主要是由世貿(mào)集團(tuán)操盤(pán)。據(jù)記者了解，該項(xiàng)目共有3600多套房源，一期項(xiàng)目在“蓄客”階段對(duì)外聲稱(chēng)有四五百套房源，但7月26日上午開(kāi)盤(pán)時(shí)只放出240多套房源，將近200套房子據(jù)說(shuō)是被“內(nèi)部消化”了，這引起了購(gòu)房者的極大不滿(mǎn)。
開(kāi)發(fā)商方面給出的解決辦法是，“剩余沒(méi)選上房的業(yè)主，可以順延至8月二期開(kāi)盤(pán)的時(shí)候”，但是二期開(kāi)盤(pán)價(jià)格未定，購(gòu)房者害怕按照開(kāi)發(fā)商“低開(kāi)高走”的開(kāi)盤(pán)慣例，二期價(jià)格將高于一期。
世貿(mào)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪(fǎng)時(shí)回避了“捂盤(pán)”惜售的質(zhì)疑，只是表示二期價(jià)格現(xiàn)在未定，到時(shí)候?qū)⒏鶕?jù)市場(chǎng)情況調(diào)整。
通州區(qū)永順鎮(zhèn)是樓市熱點(diǎn)地區(qū)，京貿(mào)國(guó)際城則是該區(qū)域的大項(xiàng)目之一，該項(xiàng)目將于2015年8月加推35層的9號(hào)樓。7月30日，在該項(xiàng)目售樓處，記者得到的消息是9號(hào)樓開(kāi)盤(pán)價(jià)格還未確定，但該項(xiàng)目漲勢(shì)明顯，在2015年初還不到2萬(wàn)元/平方米，到2015年5月8號(hào)樓開(kāi)盤(pán)價(jià)已達(dá)2.73萬(wàn)元，到2015年6月10號(hào)樓開(kāi)盤(pán)價(jià)已飆升至3.1萬(wàn)元/平方米，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)該項(xiàng)目2015年8月加推的10號(hào)樓價(jià)格還將攀升。
對(duì)于盛傳即將入市的K2清水灣別墅項(xiàng)目，記者從K2地產(chǎn)負(fù)責(zé)人處了解到，開(kāi)盤(pán)時(shí)間可能要等到2015年8月中旬或者下旬。對(duì)于“捂盤(pán)”惜售的質(zhì)疑，這位負(fù)責(zé)人表示，“實(shí)際上不是‘捂盤(pán)’，而是園林休整及工程原因，暫不具備銷(xiāo)售條件。”至于價(jià)格，“別墅產(chǎn)品都實(shí)行一房一價(jià)，預(yù)售證上的價(jià)格只有個(gè)別戶(hù)型達(dá)到8萬(wàn)元/平方米，其他大多數(shù)產(chǎn)品都在4萬(wàn)~5萬(wàn)元/平方米左右。具體還要和客戶(hù)溝通，看市場(chǎng)情況而定。”
位于通州區(qū)梨園鎮(zhèn)的華業(yè)東方玫瑰也是“量?jī)r(jià)齊升”的代表項(xiàng)目。據(jù)記者了解，該項(xiàng)目最近幾個(gè)月一直位列通州在售樓盤(pán)成交排行榜的前列，其價(jià)格此前一直穩(wěn)定在2.35萬(wàn)元/平方米，2015年6月以來(lái)漲價(jià)提速，6月初的銷(xiāo)售均價(jià)已漲至2.55萬(wàn)元/平方米，7月的對(duì)外報(bào)價(jià)已飆升至3萬(wàn)元/平方米，并且還在醞釀“提價(jià)”。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心李巧玲認(rèn)為，隨著北京市部分行政機(jī)關(guān)搬遷通州等消息的確定，以及通州作為北京行政副中心定位的明確，在區(qū)位利好消息的刺激下，通州房地產(chǎn)市場(chǎng)除了銷(xiāo)量上漲以外，成交均價(jià)也不可避免地處于上升狀態(tài)，這種態(tài)勢(shì)也將影響房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)盤(pán)定價(jià)，推遲開(kāi)盤(pán)或者開(kāi)盤(pán)漲價(jià)的現(xiàn)象也將有所增多。
也有專(zhuān)家認(rèn)為，通州房?jī)r(jià)不會(huì)“大漲”。偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院孔丹認(rèn)為，憑借幾個(gè)簡(jiǎn)單概念就能炒高房?jī)r(jià)的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返，即使北京部分行政功能遷往通州，通州房?jī)r(jià)也難以出現(xiàn)大漲。
