房地產(chǎn)長(zhǎng)期繁榮很難像過(guò)去那樣持續(xù)，但蕭條也不可能馬上到來(lái)�？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，房地產(chǎn)在資本的貪婪與恐懼中，在預(yù)期明確的少數(shù)城市，還會(huì)上升。
揭秘房?jī)r(jià)漲跌真相
最近一則新聞?wù)f的是日本2014年日本首都圈（東京都及周邊三縣）的流入減去流出的凈流入人口為109408人，比上年增長(zhǎng)12884人，連續(xù)19年增加。
東京市區(qū)是日本凈流入人口最集中的地區(qū)，流入約7.3萬(wàn)人，且主要是15歲至29歲的年輕人；農(nóng)村和小城鎮(zhèn)是人口流出最明顯的地區(qū)，全國(guó)有70%以上的村鎮(zhèn)為凈流出。
日本總務(wù)省說(shuō)，由于中小地方城市經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期低迷不振，就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻，而首都地區(qū)的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)勢(shì)頭明顯好于地方中小城市，很多年輕人為了尋找適合自己的職業(yè)，紛紛從中小城市流入東京等大城市。為扭轉(zhuǎn)這種狀況，日本政府制定了經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)戰(zhàn)略，努力“振興地方經(jīng)濟(jì)與增強(qiáng)地方活力”，倡導(dǎo)在東京的大企業(yè)將總部部分職能部門(mén)或者生產(chǎn)基地遷移到地方城市，并為此制定了非常優(yōu)惠的稅收政策，但尚未取得明顯的效果。
日本政府估計(jì)，如果不采取任何措施，到2050年20%的居民區(qū)將成為“鬼城”。而根據(jù)野村證券的估計(jì)，到2023年全日本將有20%的房屋空置。
但與此同時(shí)，占日本全國(guó)人口和經(jīng)濟(jì)總量（GDP）比例為70%的三大都市圈（東京、大阪、名古屋）的房?jī)r(jià)卻快速回升。
這三地房?jī)r(jià)從2006年開(kāi)始回升，2008年上漲了5.3%，而2012-2014的最近三年內(nèi)，東京和大阪這兩個(gè)城市圈的平均房?jī)r(jià)上漲了30%。2014年，東京和大阪的房?jī)r(jià)上漲了約15%，地價(jià)上漲了0.7%。形成對(duì)比的是，從1992年地價(jià)泡沫破裂以來(lái)，三大都市圈以外的其它地區(qū)的地價(jià)則連續(xù)22年下跌，剛過(guò)去的2014年下跌幅度為1.7%。
日本的房?jī)r(jià)表現(xiàn)，與區(qū)域人口增減關(guān)系密切，以此足以管窺我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域前景。
如東京所示，人口凈流入可以作為一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)前景重要的判斷指標(biāo)。2014年，《價(jià)值線》雜志選取了2013年中國(guó)公共財(cái)政收入最高的50個(gè)城市，對(duì)城市的人口吸引力進(jìn)行排名。
其中上海以953.5萬(wàn)的人口凈流入數(shù)位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口凈流入數(shù)為771.8萬(wàn)，人口吸引力排名第二；深圳排在第三，人口凈流入數(shù)為755.59萬(wàn)。人口凈流入超過(guò)100萬(wàn)的城市共有22個(gè)。
值得注意的是，目前中國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市基本都出現(xiàn)在這22個(gè)城市里面。除了北京、上海和深圳，廣州的人口凈流入也達(dá)到了461萬(wàn)，廈門(mén)的人口凈流入雖然只有204萬(wàn)，但常住人口與戶籍人口之比高達(dá)2.05比1。
可見(jiàn)，人口流入與房?jī)r(jià)漲跌基本成正比。流入得越多的，往往漲得越快。無(wú)流入或凈流出，房?jī)r(jià)上漲乏力。道理很淺顯，茲不贅述。
2015年春節(jié)期間，某公司根據(jù)每天100億次位置定位請(qǐng)求，生成了一個(gè)全國(guó)出行熱度圖，對(duì)中國(guó)春運(yùn)人群出行情況進(jìn)行了一次可視化的呈現(xiàn)，這個(gè)大數(shù)據(jù)遷徙圖，對(duì)房地產(chǎn)也很有說(shuō)服力。
地圖顯示，2015年春節(jié)期間，中國(guó)五大遷入城市排行為：茂名、周口、梅州、玉林、湛江；五大遷出城市排行為：深圳、北京、上海、廣州、東莞。全國(guó)范圍內(nèi)排行前五的出行熱門(mén)路線是：上海到北京、深圳到重慶、北京到成都、北京到上海、廣州到重慶。
這恰恰說(shuō)明，五大遷出城市，正是中國(guó)人口流入較多的城市；遷入城市，則是人口流出較多的城市。迄今為止，盡管東部發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)向全球以及中國(guó)中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)風(fēng)起云涌、難以遏止，但以成都、重慶為代表的中國(guó)中西部特大城市，依舊是中西部人口向東部地區(qū)凈流入的樞紐。
因此，這里就涉及到一個(gè)人口流動(dòng)和轉(zhuǎn)移最重要的概念——產(chǎn)業(yè)。房?jī)r(jià)漲跌的密碼，是人口凈流入或凈流出；而人口流入流出的密碼，則在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景以及由此決定的收入水平。
產(chǎn)業(yè)升級(jí)在集聚大量人口的同時(shí)，亦為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大推力。以三次科技革命的代表城市美國(guó)洛杉磯為例，其房?jī)r(jià)和紐約基本持平，且明顯高于芝加哥。1987年紐約房?jī)r(jià)為19萬(wàn)美元/套，洛杉磯為13.1萬(wàn)美元/套，而2013年紐約達(dá)50.8萬(wàn)美元/套，洛杉磯達(dá)48.9萬(wàn)美元/套，明顯高于芝加哥的18.6萬(wàn)美元/套。這主要是由于洛杉磯所在的加利福尼亞州集中了美國(guó)主要高科技產(chǎn)業(yè)，如計(jì)算機(jī)、電子元件、通訊、航空等，吸引了龐大的高收入就業(yè)人口，房?jī)r(jià)趕超紐約，可見(jiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)顯著影響一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)水平。
產(chǎn)業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，主要通過(guò)三個(gè)方面：人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)和收入。產(chǎn)業(yè)越高端、多元，房?jī)r(jià)上漲空間越大。相反，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、產(chǎn)業(yè)鏈條短、轉(zhuǎn)型難的瓶頸，人口導(dǎo)入水平低，房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)空間越有限，房?jī)r(jià)上漲的后勁不足，房地產(chǎn)需求量多由本市居民支撐。
以我國(guó)深圳為例，常住人口在2000-2013年間增長(zhǎng)了362萬(wàn)，目前深圳的常住人口中外來(lái)人口占7成多，這是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)空間大的最主要原因。隨著人口的增多和年輕化，深圳市場(chǎng)的需求保持旺盛，加之土地資源的稀缺，房?jī)r(jià)仍將保持上漲。
與深圳類(lèi)似的還有北京、上海、杭州等服務(wù)業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市。
這類(lèi)城市往往依托于金融、文化創(chuàng)意、物流、軟件互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)等高端產(chǎn)業(yè)鏈而穩(wěn)步發(fā)展，吸納大量人口流入，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁。
相反，那些往往依托于自然資源的重工業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市，如大慶、唐山、鞍山、大同等，在經(jīng)歷過(guò)工業(yè)化發(fā)展階段的短暫繁榮之后，面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、產(chǎn)業(yè)鏈條短、轉(zhuǎn)型難的瓶頸，人口導(dǎo)入水平低，房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)空間有限，房?jī)r(jià)上漲的后勁明顯不足。
還有一類(lèi)城市，就是一些新興工業(yè)驅(qū)動(dòng)城市，比如蘇州、無(wú)錫、佛山、東莞等，這些城市多受中心城市產(chǎn)業(yè)鏈輻射、依托先進(jìn)制造業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)吸納大量勞動(dòng)力人口流入，人們多從事電子信息、裝備制造、新能源、生物醫(yī)藥等先進(jìn)制造業(yè)，且呈現(xiàn)年輕化特征。催生的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求空間大，人們支付水平高，房?jī)r(jià)上漲空間較大。
但是，目前一個(gè)重要的趨勢(shì)也不可忽視，就是隨著中國(guó)人口紅利迅速衰減，全球化的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢(shì)明顯，美國(guó)制造業(yè)復(fù)興，中國(guó)大量制造業(yè)向東南亞等人力成本較低的區(qū)域轉(zhuǎn)移，將嚴(yán)重影響中國(guó)上述城市的發(fā)展。這類(lèi)城市如果不能在產(chǎn)業(yè)升級(jí)的大潮中迅速把握機(jī)遇，其城市發(fā)展的命運(yùn)將如同前述重工業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市，走向衰敗。
事實(shí)上，這種現(xiàn)象正在發(fā)生。東部地區(qū)大量新興工業(yè)驅(qū)動(dòng)城市的人口流入正在減少。2006-2010年，廣東的常住人口每年凈增數(shù)都在200萬(wàn)以上，但2011年以來(lái)，每年新增不足100萬(wàn)，2013年更是低至50萬(wàn)。
產(chǎn)業(yè)決定人口、人口決定房?jī)r(jià)，其中最核心的主宰因素，是產(chǎn)業(yè)決定了收入的多少和可持續(xù)性。
起碼，上述三類(lèi)城市還有產(chǎn)業(yè)布局。對(duì)于中國(guó)大多數(shù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱的城市而言，在重復(fù)建設(shè)帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)存量過(guò)剩、創(chuàng)新難上加難的背景下，數(shù)量型的招商引資也十分困難，更談不上升級(jí)產(chǎn)業(yè)的引入，吸引不了高素質(zhì)的產(chǎn)業(yè)人群、服務(wù)業(yè)人群，人口幾乎沒(méi)有凈流入，或者流入數(shù)量杯水車(chē)薪，而書(shū)記、市長(zhǎng)在任內(nèi)拼命賣(mài)地，在這樣的城市買(mǎi)房，如果是出于投資而非自住，后果一定是不言而喻的了。
分化，是未來(lái)10年中國(guó)城市的母題，也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、中國(guó)房?jī)r(jià)漲跌的主題。
總體而言，一線城市地王頻出，三、四線城市開(kāi)發(fā)商拿地、投資意愿下降，消化周期拉長(zhǎng)。
房地產(chǎn)投資意愿不強(qiáng)，但銷(xiāo)售總量不斷上升，專(zhuān)家認(rèn)為，原因在于對(duì)貨幣的恐慌與貪婪。
房貸政策發(fā)生了變化，刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)。自2014年11月以來(lái)，央行多次下調(diào)人民幣存貸款利率。另一方面，隨著貨幣寬松，土地與商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲，從數(shù)據(jù)看，銷(xiāo)售額大于銷(xiāo)售面積。
房地產(chǎn)長(zhǎng)期繁榮很難像過(guò)去那樣持續(xù)，但蕭條也不可能馬上到來(lái)，只要貨幣繼續(xù)寬松，低迷的實(shí)體經(jīng)濟(jì)無(wú)法完全吸納，資金就會(huì)流入房地產(chǎn)與股市等虛擬市場(chǎng)，這是不以人的意志為轉(zhuǎn)移。而如果要擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，就存在債務(wù)危機(jī)爆發(fā)的可能性。
可以預(yù)見(jiàn)的是，房地產(chǎn)在資本的貪婪與恐懼中，在預(yù)期明確的少數(shù)城市，還會(huì)上升。
