中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)反彈得令人心驚肉跳，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)城市商品住宅價(jià)格指數(shù)全線上漲，深圳樓市上演半年漲一半的神話;另一極的四線或五線城市樓市卻陷入冰窟，經(jīng)過(guò)一輪又一輪的房?jī)r(jià)上漲博弈之后，樓市呈現(xiàn)一個(gè)冰火兩重天的境地。最近去一些小城市，看到當(dāng)?shù)貥鞘写媪糠窟^(guò)剩，開(kāi)發(fā)商心急如焚，熬不住的開(kāi)發(fā)商就變成了“路跑跑”。地方政府無(wú)奈，因?yàn)橥恋刎?cái)政仍然是他們經(jīng)濟(jì)上主要來(lái)源。
問(wèn)題出在哪里?是不是依然按照傳統(tǒng)的寬貨幣做法就能解決問(wèn)題呢?事實(shí)證明，這只會(huì)導(dǎo)致熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)冒火，最終政府還得把它澆滅下去。因?yàn)橘Y本的本性是追逐利潤(rùn)，這里的利潤(rùn)當(dāng)然是差價(jià)。房地產(chǎn)只是他們賺錢的工具和媒介，而這類投資者我們稱之為投機(jī)者。他們不關(guān)心房屋的居住價(jià)值，只關(guān)注是否能夠“升值”，貨幣之水多了，這種“升值”的預(yù)期和現(xiàn)實(shí)都支撐著大量的資本介入熱點(diǎn)城市，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)兩難，如果采取打壓措施，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)萎縮，危及整個(gè)市場(chǎng)，不打不壓則會(huì)導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的生成，從而將實(shí)業(yè)連根基都拔掉。
就這些城市而言，雖然這些小城市存量過(guò)剩，但房?jī)r(jià)卻紋絲不動(dòng)，原因是開(kāi)發(fā)商拿地成本高，如果說(shuō)賣不掉等死，降價(jià)則會(huì)推倒這個(gè)多米諾骨牌。在這種狀態(tài)下，購(gòu)房者買不起，也不愿意買，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流斷流，利潤(rùn)難以實(shí)現(xiàn)，地方政府依靠的金土地母雞，下蛋效率降低了，債務(wù)問(wèn)題也就出來(lái)了。這是一個(gè)多方都輸?shù)木置�，�?wèn)題是什么導(dǎo)致小城市房?jī)r(jià)的多輸?shù)木置婺?
事實(shí)的真相可能很復(fù)雜，但整體上來(lái)說(shuō)可能是這些城市的房地產(chǎn)價(jià)值被透支的結(jié)果。在一輪又一輪的牛市過(guò)程中，很多居民擁有多套房，但新來(lái)的居民又被相對(duì)的高房?jī)r(jià)阻止在購(gòu)房者行列之外，再加上一窩蜂式開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致樓市存量逐漸過(guò)剩。大量的農(nóng)田變成了鴿子房，城市也在無(wú)限膨脹中遇到了邊界。當(dāng)年只要買套房一賣就賺錢的時(shí)代，至少在這些中小城市已經(jīng)一去不復(fù)返了。
盡管樓市可以自?shī)首詷?lè)地變成金融資本自動(dòng)增值，但房屋的真實(shí)功能畢竟是給人居住。然而，這些城市的常住人口其實(shí)是向熱點(diǎn)城市轉(zhuǎn)移的，大多數(shù)的居民只是將之作為一個(gè)家鄉(xiāng)的落腳點(diǎn)，而不是長(zhǎng)期居住的房屋。對(duì)于居住的需求也并非如同熱點(diǎn)城市那樣急迫。因此，無(wú)論從供給還是從需求角度，抑或從金融投機(jī)的角度，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都是陷入了僵局。
更重要的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮是基于實(shí)業(yè)繁榮基礎(chǔ)之上的。溫州和鄂爾多斯市之所以出現(xiàn)短暫的樓市崩潰現(xiàn)象，大資本惡炒當(dāng)然是直接的原因，但大資本之所以惡炒房地產(chǎn)，其實(shí)還是實(shí)業(yè)和產(chǎn)業(yè)凋敝的結(jié)果。這些資金從實(shí)業(yè)中被擠出來(lái)，變成投機(jī)資本，結(jié)果加速了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)泡沫化過(guò)程。隨著實(shí)業(yè)越來(lái)越蕭條，房地產(chǎn)繁榮根基以及后續(xù)資金的機(jī)會(huì)越來(lái)越少，最終導(dǎo)致市場(chǎng)崩潰，債務(wù)危機(jī)爆發(fā)。
中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題其實(shí)還是一個(gè)社會(huì)公正問(wèn)題，當(dāng)房地產(chǎn)作為一種財(cái)富分配的機(jī)制時(shí)，加速了貧富分化的進(jìn)程。而大量的不公正獲得住房的房嬸房叔出現(xiàn)，導(dǎo)致人們對(duì)于房地產(chǎn)創(chuàng)富創(chuàng)貧機(jī)制的普遍質(zhì)疑。而政策扶持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的合理性也受到了挑戰(zhàn)。
這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題可能是無(wú)解的，危機(jī)可能是一種重置資源配置和價(jià)格的解決途徑，最后的清算還原可能是還原房地產(chǎn)本色最自然的辦法。地方政府的赤膊上陣救市只會(huì)延長(zhǎng)這種危機(jī)爆發(fā)的時(shí)間，但卻會(huì)帶來(lái)更嚴(yán)重的后果。盡管人們從情感角度不希望這種危機(jī)的爆發(fā)，但我們已經(jīng)基本上錯(cuò)過(guò)了消除這些危機(jī)的最佳時(shí)機(jī)。當(dāng)下我們應(yīng)當(dāng)跳出土地財(cái)政思考和房?jī)r(jià)投機(jī)的基本邏輯定勢(shì)，例如，吸引更多的人口回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，振興實(shí)業(yè)，從根基上來(lái)恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本功能，解除地方對(duì)于房地產(chǎn)過(guò)度的依賴癥，還原房地產(chǎn)市場(chǎng)的本色，或有可能從事實(shí)上消除房地產(chǎn)市場(chǎng)的危機(jī)引發(fā)的一系列危機(jī)。
