2016年瑞銀大中華研討會(huì)1月11日在上海舉行，研討會(huì)上，瑞銀香港房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎表示，2016年中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)上漲，漲幅或?qū)⒃?%以上。
在總體的供應(yīng)跟需求方面，李智穎表示，從2015年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供應(yīng)已經(jīng)拉緊了很多，整體市場(chǎng)上一線城市已很健康，只有8個(gè)月的房源。二線城市也比高峰時(shí)候23個(gè)月少了很多。盡管三線城市依然是問(wèn)題的重點(diǎn)，但三線城市最高峰的時(shí)候差不多是三年的庫(kù)存，但現(xiàn)在已經(jīng)好很多。
“整體來(lái)說(shuō)，一二三線城市的新供應(yīng)都在減少。”李智穎表示，如果2016年新開(kāi)工不起來(lái)的話，對(duì)整體的經(jīng)濟(jì)肯定有影響。瑞銀估計(jì)下半年的新開(kāi)工將會(huì)有往上的調(diào)整。從全年來(lái)說(shuō)，瑞銀判斷新開(kāi)工與去年持平的。
除銷售以外，對(duì)房地產(chǎn)商最大的問(wèn)題是土地價(jià)以及平均土地成本。針對(duì)土地價(jià)格的上漲對(duì)開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債表、特別是公司的利潤(rùn)或者反映在公司毛利、股權(quán)回報(bào)率上面的一些影響，李智穎提出，如果房?jī)r(jià)不增長(zhǎng)，某一個(gè)程度上說(shuō)房地產(chǎn)商肯定是會(huì)虧本的。
因此，李智穎稱，在2015年的第四季度，土地的平米以及總的土地價(jià)值在第四個(gè)季度是明顯的反彈。不僅一線、二線城市有反彈，包括三線最大問(wèn)題的地方，也有反彈。
針對(duì)一線城市住宅租金上漲幅度已經(jīng)超過(guò)了住宅單價(jià)的上漲速度，租售比，租金的價(jià)格有很快的上漲，租售比一反原來(lái)住宅漲、租金沒(méi)有漲的情況，尤其近兩年這個(gè)趨勢(shì)比較明顯。李智穎表示，主要是一線城市、頭二線城市有租戶市場(chǎng)，其他城市基本上沒(méi)有。
“對(duì)一線來(lái)說(shuō)，因?yàn)橥恋乇旧砜辗恳膊惶�，并且由于過(guò)去幾年的限購(gòu)導(dǎo)致整體的租賃市場(chǎng)增長(zhǎng)了很多。如果只看合同銷售，已經(jīng)不可以拉動(dòng)房地產(chǎn)公司的股價(jià)。因?yàn)楝F(xiàn)在的土地價(jià)，特別在一線城市，已經(jīng)是特別的高了。”李智穎表示，對(duì)于一線城市的房?jī)r(jià)，瑞銀公司的看法是基本上漲幅在5%以上。
從GDP方面來(lái)說(shuō)，瑞銀方面是對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)比較悲觀的一家投行。2016年瑞銀對(duì)中國(guó)GDP的判斷是今年增長(zhǎng)6.2%，明年是5.8%，跟其他國(guó)際投行相比來(lái)說(shuō)是最低的.從物價(jià)來(lái)說(shuō)，CPI(消費(fèi)者價(jià)格指數(shù))，通脹今年是1.5%，明年1.2%。，因?yàn)檎w經(jīng)濟(jì)不好，物價(jià)整體的通脹不會(huì)太高。所以瑞銀判斷今年的房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)增長(zhǎng)很多，可能增長(zhǎng)最多的主要是在一線城市。二線可能的增幅也不會(huì)超5%。三線城市可能是持平為主。
瑞銀認(rèn)為，在政策上，未來(lái)的12個(gè)月，中央政府可能會(huì)出一些房地產(chǎn)債券化的法規(guī)，對(duì)于整體的公司，最主要是有租金概念的公司有很大的拉動(dòng)。同時(shí)，2016年降息、降準(zhǔn)兩個(gè)方面可能會(huì)繼續(xù)。由于存款準(zhǔn)備金率還很高，還有空間可以往下調(diào)。銀行借貸以及公積金，退休基金方面，按貸方面可能要有更多的優(yōu)惠。
此外，瑞銀指出，從地方政府上來(lái)說(shuō)，特別在三四線城市，為了去庫(kù)存而可以采用的一些手段，目前政策沒(méi)有很明確的說(shuō)明，如果三線城市政府方面能夠提供一些資源沖掉空置的房源，對(duì)于整體的三四線、房地產(chǎn)市場(chǎng)，將會(huì)有一個(gè)最重要的幫助，但同時(shí)需要中央政府的資金支持。
