今年的“兩會(huì)”上,一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)暴漲自然成為代表委員關(guān)注的議題,而各級(jí)管理部門(mén)的表態(tài),更是成為樓市調(diào)控政策呼之欲出的信號(hào)。住建部要求,一線(xiàn)城市要嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策和差別化的稅收、信貸政策,打擊交易當(dāng)中的違法違規(guī)行為;國(guó)家發(fā)改委提出,一、二線(xiàn)重點(diǎn)城市正在采取措施進(jìn)行調(diào)控;城市主政者的應(yīng)對(duì)更加積極,上海和深圳市委書(shū)記均表態(tài),對(duì)房?jī)r(jià)非理性上漲,不會(huì)袖手旁觀,必須加強(qiáng)調(diào)控,打擊違規(guī)炒房等行為。
很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,各級(jí)管理層的表態(tài),或許意味著,此前的政策打壓將接踵而來(lái)。但筆者認(rèn)為,除了控制違規(guī)炒作,如借助P2P等場(chǎng)外融資“加杠桿”、中介惡意炒作等,過(guò)去仰仗的“需求側(cè)”抑制,如提高交易成本(加稅、提高利率)、降低交易杠桿(提高房貸首付比例)、加大限購(gòu)力度等,不大可能成為政策重點(diǎn)。同時(shí),著力“供給側(cè)”將是一線(xiàn)城市樓市管理的主基調(diào)。
各級(jí)管理層表態(tài)中,透露出一個(gè)罕見(jiàn)的信號(hào),即增加土地供應(yīng)。事實(shí)上,按照《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014—2020)》、十八屆三中全會(huì)關(guān)于嚴(yán)控特大城市人口、嚴(yán)控新增用地的精神,2014年以來(lái),國(guó)土資源部對(duì)特大和超大城市開(kāi)始劃定永久性開(kāi)發(fā)邊界,形成空間硬約束。但是,此次住建部很罕見(jiàn)地提出,一線(xiàn)城市要增加土地供應(yīng),穩(wěn)定市場(chǎng)信心,而上海也重拾新增房屋供應(yīng)的“90/70”政策,增加低總價(jià)住房供應(yīng);深圳除了要在“十三五”建設(shè)史無(wú)前例的40萬(wàn)套保障房外,還要向海洋要55平方公里。
由此,筆者認(rèn)為,一線(xiàn)城市未來(lái)樓市調(diào)控或許轉(zhuǎn)向“供給側(cè)”,即多渠道挖掘供應(yīng)潛力來(lái)滿(mǎn)足需求,而不是像過(guò)去一味地打擊或抑制需求。一線(xiàn)城市樓市管理由“需求側(cè)”轉(zhuǎn)向“供給側(cè)”,首要原因在于,包括一線(xiàn)城市在內(nèi)的重點(diǎn)城市,未來(lái)房?jī)r(jià)上漲很難通過(guò)政策打壓控制得住。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的“過(guò)渡期”和“陣痛期”,維持寬松的融資環(huán)境是非常必要的。同時(shí),制造業(yè)“去產(chǎn)能”和“去杠桿”已呈倒逼之勢(shì),加上利率從保護(hù)和管制到市場(chǎng)化,為維持銀行的利潤(rùn)水平,從制造業(yè)分流出來(lái)的信貸額度會(huì)流向消費(fèi)金融市場(chǎng),即制造業(yè)領(lǐng)域“去杠桿”、個(gè)人消費(fèi)金融領(lǐng)域“加杠桿”。
貨幣大周期寬松疊加“加杠桿”,房地產(chǎn)的金融屬性明顯,居民大類(lèi)資產(chǎn)配置會(huì)傾向于樓市,樓市也將整體呈現(xiàn)景氣態(tài)勢(shì)。因此,盡管我國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶(hù)均擁有住房已經(jīng)達(dá)到甚至超過(guò)1套/戶(hù),農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和適齡購(gòu)房人群(25歲-44歲)數(shù)分別在2010年和2015年達(dá)到峰值,由人口因素驅(qū)動(dòng)的樓市景氣周期或許結(jié)束了,但由資金驅(qū)動(dòng)的樓市景氣周期或許剛開(kāi)始。
美國(guó)適齡購(gòu)房人口占比在1991年達(dá)到最高點(diǎn)32.4%,此后一路下滑到2014年的26.3%,但1992年-2006年卻堪稱(chēng)美國(guó)樓市最大的一波牛市。
兩次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型(上世紀(jì)90年代的互聯(lián)網(wǎng)、本世紀(jì)初的新能源和智能科技)下的寬松貨幣環(huán)境和居民“加杠桿”,這是美國(guó)樓市向上的主要?jiǎng)恿ΑＯ鄳?yīng)地,美國(guó)商業(yè)銀行按揭貸款占比,從上世紀(jì)70年代的25%上升到2006年的55%;日本上世紀(jì)80年代出現(xiàn)人口老齡化,適齡購(gòu)房人口數(shù)從1981年的1995萬(wàn)人降至1991年1573萬(wàn)人,降幅達(dá)到21%,但日本上世紀(jì)80年代-90年代的樓市卻是最火的。此外,北歐國(guó)家(如挪威、瑞典、芬蘭)、英國(guó)、墨西哥等多個(gè)國(guó)家的研究都表明,利率市場(chǎng)化和金融自由化時(shí)期,銀行會(huì)加大房地產(chǎn)按揭貸款占總貸款的比重,房地產(chǎn)景氣度都持續(xù)向好。
因此,未來(lái)我國(guó)樓市將由過(guò)去人口因素(農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和適齡購(gòu)房人口)驅(qū)動(dòng)下的一、二、三、四線(xiàn)城市普漲,轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿膨?qū)動(dòng)下的重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲。一方面,“北上廣”等特大城市高凈值人群集中。招商銀行和貝恩資本發(fā)布的《2015中國(guó)私人財(cái)富報(bào)告》顯示,廣東、上海、北京、江蘇、浙江等五個(gè)省市的高凈值人群數(shù)排名全國(guó)前5位,近期房?jī)r(jià)上漲城市也集中在這些區(qū)域;另一方面,經(jīng)濟(jì)處于“換檔期”和“陣痛期”,意味著傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)開(kāi)始退場(chǎng),但新興產(chǎn)業(yè)還沒(méi)有完全成長(zhǎng)起來(lái),對(duì)于過(guò)去幾十年制造業(yè)繁榮期積累起來(lái)的財(cái)富來(lái)說(shuō),就意味著“資產(chǎn)配置荒”和財(cái)富管理的巨大需求。
北京、上海和深圳的人均收入位列全國(guó)三甲,又是全國(guó)金融中心,2015年A股交易量超過(guò)全球股票交易量的三分之一,財(cái)富管理能力最強(qiáng)。同時(shí),優(yōu)質(zhì)公共資源、就業(yè)機(jī)會(huì)也最為集聚,而中國(guó)人買(mǎi)房置業(yè)的財(cái)富追求從來(lái)都很強(qiáng)烈。因此,在股市震蕩下行、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率降低導(dǎo)致理財(cái)缺乏吸引力的背景下,“資產(chǎn)配置荒”的趨勢(shì)越來(lái)越明顯,加上這幾個(gè)城市的樓市供應(yīng)無(wú)彈性,金融屬性明顯,成為資產(chǎn)保值增值的“安全墊”。由此,未來(lái)貨幣大周期寬松疊加“加杠桿”,一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)上行。
既然需求無(wú)法抑制住,加大供應(yīng)無(wú)疑是解決一線(xiàn)城市樓市問(wèn)題的首選策略。由此,“供給側(cè)”管理將成為一線(xiàn)城市樓市未來(lái)調(diào)控的主基調(diào)。當(dāng)然,高凈值人群資產(chǎn)配置沒(méi)有問(wèn)題,但要防范房產(chǎn)購(gòu)置的一致性行為,特別是要警惕在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期下,出現(xiàn)類(lèi)似于去年股市波動(dòng)期間的“場(chǎng)外配置”、過(guò)度“加杠桿”博取短期收益,不具備購(gòu)房能力的人借助當(dāng)前火熱的P2P平臺(tái)、短期高成本融資,將合理需求和資產(chǎn)配置異化為投機(jī)炒作,重復(fù)類(lèi)股市的非理性繁榮、炒作及踩踏。因此,各級(jí)管理層無(wú)一例外地明確了嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作的重要意義。
