二三線城市消化庫存需50個月以上
國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，全國商業(yè)營業(yè)用房待售面積高達15263萬平方米，同比激增23%。有關(guān)數(shù)據(jù)還顯示，二三線城市商業(yè)用房等消化周期在50個月以上，一些城市甚至達100個月以上。專家說，商業(yè)地產(chǎn)去庫存形勢很嚴峻，壓力要比住宅地產(chǎn)還大，將直接關(guān)系到市場的健康發(fā)展。
下滑的實體商業(yè)拖累商業(yè)地產(chǎn)“入冬”。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，6月末，全國十大城市商業(yè)市場累計存量再刷歷史新高，已達5267.75萬平方米，同比上漲幅度達10%。其中北京、成都、天津、杭州等4個城市商業(yè)存量創(chuàng)新高，成都、天津、南京存銷比分別高達141個月、96個月、83個月；北上廣深4個一線城市的存銷比分別為56個月、42個月、23個月、36個月。
同策咨詢研究部研究經(jīng)理許之靜稱，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)測算，當前商業(yè)地產(chǎn)過剩情況嚴重，二三線城市的存銷比多在50個月以上。
“商業(yè)地產(chǎn)去庫存的壓力比住宅地產(chǎn)還要大。”商務(wù)部市場運行專家、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平說。
住建部住房專家委員會副主任、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟理事長顧云昌表示，泡沫化、同質(zhì)化、邊緣化、過量化是當前商業(yè)地產(chǎn)面臨的主要問題。
王永平說，目前，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)整體性困難，問題既來自行業(yè)內(nèi)部，如商業(yè)規(guī)劃失控、地產(chǎn)商業(yè)項目供應(yīng)量過大等，也有電商沖擊、經(jīng)濟下行等外部因素。因此，商業(yè)地產(chǎn)去庫存效果，直接關(guān)系到市場是否能健康發(fā)展。
陽光100集團常務(wù)副總裁范小沖說，庫存壓力不僅來自于巨量的建筑設(shè)施庫存，對開發(fā)商來說還有資金及成本的壓力，以及“來自大量物業(yè)的庫存壓力”。
在這些壓力下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開始紛紛謀求“出路”。北辰實業(yè)股份有限公司總經(jīng)理曾勁說，北辰一直以北京為中心在發(fā)展，但近年來，也進入了武漢、杭州、南京、蘇州、長沙等全國多個城市，開發(fā)了20多個項目，其中不乏大體量的商業(yè)地產(chǎn)項目。“按眼下形勢，我們不排除出售或出租一部分商業(yè)資產(chǎn)，以盤活商業(yè)資產(chǎn)。”
但業(yè)內(nèi)人士告訴記者，商業(yè)地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟的影響較大，而且投資規(guī)模、建筑面積等都比較大，去庫存僅靠企業(yè)單打獨斗有相當?shù)碾y度。一邊是高企的庫存，一邊還在批地。“政府的責任是真正管控好土地的供應(yīng)量。”顧云昌說，在目前形勢下，不能以規(guī)劃大量商業(yè)地產(chǎn)帶動周邊建設(shè)作為提升城市形象的手段，而是要根據(jù)市場需求，有保有壓。
針對各地去庫存壓力，顧云昌認為，政府首先應(yīng)從供給端入手，要優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，通過供地、規(guī)劃等途徑控制增量。對于庫存量大的城市，要暫停商業(yè)用地出讓。
雖然目前商業(yè)地產(chǎn)面臨體量較大、庫存較多、租金回報受限等挑戰(zhàn)，但也迎來了消費擴大升級的機遇。因此，專家建議，商業(yè)地產(chǎn)在運營上，一方面要考慮如何合理配比業(yè)態(tài)，另一方面則要通過創(chuàng)新填補客群空白；同時，政府也應(yīng)采取措施推動和鼓勵傳統(tǒng)商業(yè)向體驗型業(yè)態(tài)過渡。根據(jù)新的消費趨勢，未來商業(yè)零售業(yè)發(fā)展將向以體驗式業(yè)態(tài)為主的商業(yè)綜合體過渡。
