10月樓市新政對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序起到積極作用，可謂是立竿見影，未來房?jī)r(jià)下降城市將逐步增多，樓市整體穩(wěn)中有降，房?jī)r(jià)明顯回落尚需一個(gè)短暫的過程。但是，一直“火爆”的一二線樓市降溫將越來越明顯，全國(guó)樓市整體將呈現(xiàn)降價(jià)的大趨勢(shì)。
從2014年國(guó)慶節(jié)前到今年國(guó)慶節(jié)期間，實(shí)施了不同的房地產(chǎn)調(diào)控政策，引發(fā)市場(chǎng)的不同的關(guān)注。從2014年多數(shù)地方取消限購(gòu)，央行、銀監(jiān)會(huì)對(duì)房貸政策松綁；到2016年部分城市限購(gòu)，央行、銀監(jiān)房貸緊縮。房地產(chǎn)行業(yè)又進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何走？這不僅是業(yè)內(nèi)及房企迫切關(guān)心的，也是整個(gè)行業(yè)未來所要面臨的焦點(diǎn)議題，房?jī)r(jià)市場(chǎng)走向更是關(guān)系著普通老百姓(603883)切身利益。
調(diào)控效果立竿見影
過去30多年以兩位數(shù)高速增長(zhǎng)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，開始進(jìn)入中高速減速換擋、提質(zhì)增效新階段；也就是說1998年房改以來保持快速發(fā)展、價(jià)格快速上漲的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，如今也步入了一個(gè)新常態(tài)階段。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2015年商品房銷售和待售情況，商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長(zhǎng)6.5%，增速比1-11月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)6.9%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)16.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)1.9%。商品房銷售額87281億元，增長(zhǎng)14.4%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)16.6%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)26.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降0.7%。
2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，比11月末增加2217萬平方米。其中，住宅待售面積增加1155萬平方米，辦公樓待售面積增加128萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加458萬平方米。
行業(yè)分析認(rèn)為，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求和盈利兩方面均面臨拐點(diǎn)，投資屬性已明顯減弱，因此我們預(yù)計(jì) 2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)將企穩(wěn)回升，整體處于弱復(fù)蘇，大幅反彈的可能性不大。由于一線城市在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)聚集以及人口流入方面具有不可比擬的優(yōu)勢(shì)，一線城市的反彈幅度將明顯超越二、三線城市。
而今年前10個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資83975億元，同比名義增長(zhǎng)6.6%。其中，住宅投資56294億元，增長(zhǎng)5.9%，增速提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.0%。
值得關(guān)注的是，今年1月份-10月份，商品房銷售額91482億元，增長(zhǎng)41.2%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。
而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年10月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一、二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和1.3%，分別比9月份回落2.8和1.0個(gè)百分點(diǎn)。三線城市房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定，10月三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.9%，比9月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅也出現(xiàn)回落。10月下半月新建商品住宅價(jià)格除深圳和成都2個(gè)城市繼續(xù)下降外，北京、天津、上海、廈門和鄭州等5個(gè)城市也由升轉(zhuǎn)降，降幅在0.1至0.4個(gè)百分點(diǎn)之間。
未來房?jī)r(jià)下降城市將增多
10月70個(gè)一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫。
為此，業(yè)內(nèi)人士表示，從數(shù)據(jù)看，今年前10個(gè)月，房地產(chǎn)成交金額提前2個(gè)月刷新了歷史年度紀(jì)錄，銷售面積也達(dá)到了歷史同期最高紀(jì)錄，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)銷售有望達(dá)到11萬億元，13.5億平方米的水準(zhǔn)。
業(yè)內(nèi)人士分析說，從整體數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)投資增速有所回升，房企拿地也較為積極，商品房銷售額也創(chuàng)下新高，但綜合近1個(gè)多月的典型城市商品房成交量來看，各地新房和二手房市場(chǎng)的整體成交量環(huán)比均有所回落，本輪政策已抑制房?jī)r(jià)過快上漲，如果一旦年末央行額度吃緊，房?jī)r(jià)的下調(diào)很可能會(huì)蔓延到很多城市。
事實(shí)上，宏觀調(diào)控對(duì)有效遏制泡沫，擬制房?jī)r(jià)十分見效，不僅涉及整體市場(chǎng)，對(duì)千家萬戶消費(fèi)群體而言，至關(guān)重要；況且合理的自住性住房需求是老百姓真實(shí)的住房需求，不是投機(jī)投資性需求。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，很多在房改之初買了小戶型的家庭，在步入中年，收入提高后，需要擴(kuò)大住房面積；隨著單獨(dú)二胎的放開，想要第二個(gè)寶寶的不少家庭，也產(chǎn)生了新的住房需求。這類需求通常有一定的購(gòu)買力，在政府政策的支持下，就能釋放和滿足這種需求，既改善了百姓居住條件，又能避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“斷崖式”調(diào)整。
但是，市場(chǎng)分化明顯，在一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題是價(jià)格超出了普通老百姓的購(gòu)買能力，而此前的限購(gòu)和限貸政策又抑制了改善型住房需求；三四線城市的問題在于，房地產(chǎn)供給過剩。
十一前后全國(guó)20余城出臺(tái)了自己的樓市調(diào)控新政。在新政調(diào)控下，10月一線城市和二線城市的新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅普遍收窄，全國(guó)樓市整體出現(xiàn)了明顯的降溫，新一輪輪樓市新政成效顯著。
因此，10月下半月的數(shù)據(jù)更能體現(xiàn)政策的效力和市場(chǎng)的真實(shí)走向。下半月15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比變動(dòng)中，一線城市三降一平，成都、廈門、鄭州下跌，其它漲幅全面回落，降溫趨勢(shì)顯而易見。其中，深圳新房?jī)r(jià)格無論是全月還是半月數(shù)據(jù)都在下滑，二手住宅全月價(jià)格也在環(huán)比下跌，作為本輪樓市增長(zhǎng)周期中曾長(zhǎng)期領(lǐng)漲全國(guó)的重點(diǎn)城市，深圳房?jī)r(jià)的回落也是全國(guó)樓市降溫的一大信號(hào)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)分析師何方認(rèn)為，10月樓市新政對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序起到積極作用，可謂是立竿見影，未來房?jī)r(jià)下降城市將逐步增多，樓市整體穩(wěn)中有降，房?jī)r(jià)明顯回落尚需一個(gè)短暫的過程。但是，一直“火爆”的一二線樓市降溫將越來越明顯，全國(guó)樓市整體將呈現(xiàn)降價(jià)的大趨勢(shì)。一線和熱點(diǎn)二線城市樓市成交量減少，房?jī)r(jià)走勢(shì)趨穩(wěn)；這也使部分人將目光從一二線熱點(diǎn)城市轉(zhuǎn)向了三四線城市。從整體看，去庫(kù)存仍存壓力，市場(chǎng)上漲幅度有限，降價(jià)是趨勢(shì)。
