從前年開(kāi)始，我根據(jù)種種跡象果斷提出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)第三輪黃金時(shí)期即將來(lái)到。就在大多數(shù)人半信半疑猶豫不絕的時(shí)候，中國(guó)歷史上最大規(guī)模的搶房潮開(kāi)始了，不僅一二線城市大幅上漲，就是三四線城市也有明顯的漲幅。
很多人看準(zhǔn)了節(jié)奏站對(duì)了風(fēng)口，更多的人扼腕痛心天天等著崩盤的機(jī)會(huì)失去一次次最好的機(jī)會(huì)。
而很多的人總在納悶，為什么別人的房都在漲價(jià)，而自己的房就是不漲。那些要啥沒(méi)啥的房子房?jī)r(jià)在漲，而要啥有啥的繁華位置的房產(chǎn)漲幅很小。
這個(gè)問(wèn)題的本質(zhì)就是我反復(fù)研究的成果，那就是如何判斷房產(chǎn)的成長(zhǎng)性。
熟悉股市的朋友都知道，一定要選擇有成長(zhǎng)性的股票才會(huì)上漲，而藍(lán)籌股卻總是不漲，就是因?yàn)樗{(lán)籌股已經(jīng)非常成熟，不具有成長(zhǎng)性，所以股價(jià)非常平穩(wěn)。
就像工商銀行非常好，但你頂多在工商銀行存錢，但很少會(huì)買工商銀行的股票。就是因?yàn)楣ど蹄y行已經(jīng)成熟，沒(méi)有了代表成長(zhǎng)性的增長(zhǎng)率。
而房產(chǎn)和股票同屬于投資市場(chǎng)的標(biāo)的，所以就具有相同的特點(diǎn)，也就是說(shuō)投資房產(chǎn)也一定要選擇具有成長(zhǎng)性的房產(chǎn)才會(huì)升值。
在解釋房產(chǎn)投資的原理之前，我先問(wèn)大家一個(gè)問(wèn)題，一個(gè)沒(méi)有工作經(jīng)驗(yàn)的年輕人和一個(gè)身價(jià)不菲的中年人，你更愿意雇傭誰(shuí)？相信大部分人都會(huì)選擇年輕人，因?yàn)槟贻p人會(huì)給你至少干三四十年，盡管剛開(kāi)始他什么都不會(huì)但是你可以教會(huì)他。而中年人雖然什么都會(huì)馬上能給你干活可是干不了幾年就要退休，然后就是你來(lái)養(yǎng)活他。也就是說(shuō)，年輕人的成長(zhǎng)性是你最主要的考慮因素。
好了，帶著這個(gè)答案我們?cè)賮?lái)看看投資房產(chǎn)的租售比，所謂的租售比，就是房?jī)r(jià)和月租金的比值，國(guó)際上通用的合理租售比值為：舊公寓大樓是120倍，新公寓是140倍，獨(dú)立的別墅或連體鎮(zhèn)屋是160倍。如果計(jì)算得出的數(shù)字低于這些比值，說(shuō)明房?jī)r(jià)是合理的，一旦超出這個(gè)比值，說(shuō)明房?jī)r(jià)被高估。
在不考慮成長(zhǎng)性的金融角度上來(lái)說(shuō)，在合理租售比以下，買房合算；超過(guò)合理租售比，自然就是租比買合算，超過(guò)越多，就越合算。所以最近很多觀點(diǎn)說(shuō)中國(guó)房?jī)r(jià)有泡沫就是依據(jù)預(yù)售比來(lái)衡量的。
所以，讓老百姓明白房?jī)r(jià)的本質(zhì)就是化解這種矛盾的關(guān)鍵！就是解決中國(guó)房地產(chǎn)癥結(jié)的良藥！更是我一直從事房產(chǎn)投資分析并分享給大家的原因。
我們知道，決定房子價(jià)值的因素就是房子周邊的公共配套資源，主要包括地鐵，公交，幼兒園，學(xué)校，醫(yī)院，公園，超市，飯店，商場(chǎng)，電影院等等公共資源，房子的的價(jià)值就是這些公共配套資源的價(jià)值總和，當(dāng)房子周邊的公共配套資源越多越優(yōu)質(zhì)，房子的價(jià)值就越高，反之正好相反。就北京市來(lái)說(shuō)，由于優(yōu)質(zhì)的公共配套資源過(guò)分的集中在城市中心區(qū)域，所以中心城區(qū)的房?jī)r(jià)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于郊區(qū)，但是隨著一些局部熱點(diǎn)區(qū)域的崛起，比如中關(guān)村的教育和IT優(yōu)勢(shì)就讓中關(guān)村的房?jī)r(jià)完全和市區(qū)接近甚至開(kāi)始超越了市中心。但是隨 著京津冀一體化的不斷深入，這種格局正在發(fā)生巨大的變化。
顯然，房?jī)r(jià)就包含了兩種收益屬性：一種是房子周邊已經(jīng)擁有的配套資源（存量配套），我們通常叫做居住屬性；另一種是房子周邊未來(lái)會(huì)擁有的配套資源（增量配套），我們通常叫做投資屬性。我們常說(shuō)的買房子看的是未來(lái)其實(shí)就是說(shuō)的房子的投資屬性。也就是說(shuō)，房子的周邊未來(lái)會(huì)有配套設(shè)施的增加，那么這樣的房子就有升值空間，而升值的原因就是未來(lái)的配套設(shè)施一旦兌現(xiàn)，那么就是在給配套設(shè)施周邊的房子送金送銀。我們看到，燕郊大廠香河房?jī)r(jià)從去年北京市政府東遷通州的消息落地以后開(kāi)始暴漲，內(nèi)在的原因就是北京市政府東遷以后必然會(huì)帶動(dòng)一大批城市配套設(shè)施遷到這些區(qū)域，尤其是教育醫(yī)療資源的大量遷入，就會(huì)帶動(dòng)附近的房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲。
回到前面提到的租售比的話題，出租房子看的是已經(jīng)有的配套設(shè)施（居住屬性），而買房看的是現(xiàn)在已經(jīng)擁有加上未來(lái)即將擁有的配套設(shè)施（居住屬性+投資屬性），這種具有增量的機(jī)會(huì)在資本市場(chǎng)通常叫做成長(zhǎng)性。
正是因?yàn)榉績(jī)r(jià)的組成包含了居住屬性和投資屬性，而預(yù)售比的概念里只計(jì)算了居住屬性，因此租售比就出現(xiàn)了巨大的偏差。
在發(fā)達(dá)國(guó)家（成熟性而沒(méi)有成長(zhǎng)性），由于城鎮(zhèn)化已經(jīng)完成，沒(méi)有農(nóng)村人口進(jìn)城的壓力，城市建設(shè)基本飽和，不可能再增加新的城市配套設(shè)施，所以這些地方的房?jī)r(jià)只有居住屬性，沒(méi)有投資屬性，用租售比衡量房?jī)r(jià)在發(fā)達(dá)國(guó)家基本是準(zhǔn)確的。就像美國(guó)澳大利亞等國(guó)家根本就不會(huì)修建高鐵地鐵等等，而都是發(fā)展中國(guó)家才對(duì)這些城市配套有巨大的興趣。
而在發(fā)展中國(guó)家（有成長(zhǎng)性），由于城鎮(zhèn)化率還很低，還有大量農(nóng)村人口進(jìn)城的壓力，所以城市就必須通過(guò)擴(kuò)容來(lái)容納這些增量人口，就必須不斷增加城市配套設(shè)施，比如中國(guó)的城鎮(zhèn)化率就只有55%，大城市的人口在不斷增加，所以各個(gè)大城市都在不斷進(jìn)行城市的擴(kuò)容建設(shè)。這些不斷增加的配套設(shè)施就讓中國(guó)大城市的房產(chǎn)具有了投資價(jià)值。我在前幾天發(fā)表的《從中美兩國(guó)高鐵建設(shè)看中美兩國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)》說(shuō)的就是這個(gè)道理。
正是因?yàn)橹袊?guó)還是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，還有很高的成長(zhǎng)性，房?jī)r(jià)里面包含的投資屬性就要高于居住屬性，所以片面的用發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的租售比概念去衡量中國(guó)的房?jī)r(jià)價(jià)值，就會(huì)犯形而上學(xué)的錯(cuò)誤。就像用一個(gè)年輕人的收入去和中年人的收入去對(duì)比身價(jià)，那么必然會(huì)出現(xiàn)巨大的偏差。
中國(guó)房產(chǎn)的價(jià)值正處于青少年發(fā)展時(shí)期，投資價(jià)值主要看未來(lái)的成長(zhǎng)性，新型城鎮(zhèn)化就是成長(zhǎng)的動(dòng)力，每次總理在全國(guó)人大政府工作報(bào)告中宣布“ 城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，就是最大的內(nèi)需潛力和動(dòng)能所在！”說(shuō)的就是這個(gè)道理。
明白了上面的道理，我們就可以用選股票的思維去投資買房。具體就是說(shuō)，要買那些未來(lái)國(guó)家公共配套資源將要集中建設(shè)的區(qū)域的房子，這些區(qū)域由于暫時(shí)可能還不是很方便，這樣價(jià)格就會(huì)相對(duì)便宜，房租當(dāng)然也會(huì)很低，但由于未來(lái)能夠享受政府投資給房產(chǎn)周邊不斷增加配套設(shè)施帶來(lái)的紅利，所以未來(lái)的升值空間就會(huì)很大，作為投資購(gòu)房，這樣的購(gòu)房投資就是未來(lái)收益最大的投資。
當(dāng)一個(gè)區(qū)域還比較荒涼的時(shí)候，如果傳出政府要大規(guī)模建造這個(gè)區(qū)域，這就是投資機(jī)會(huì)，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候這里的房產(chǎn)就是原始股。而敢于在這個(gè)時(shí)候買進(jìn)這個(gè)區(qū)域房產(chǎn)的人就是現(xiàn)在時(shí)髦的風(fēng)險(xiǎn)投資（PE，VC），因?yàn)橐坏┻@個(gè)區(qū)域未來(lái)成熟起來(lái)那么當(dāng)初的投資就會(huì)獲得幾倍或者幾十倍的收益，就比如二十年前你投資北京三環(huán)，十年前你投資北京五環(huán)，五年前你投資燕郊，去年你投資香河，今年你投資嘉興一樣。
所以，那些新興區(qū)域的房產(chǎn)就是股市中的潛力股，成長(zhǎng)性是衡量?jī)r(jià)值的主要因素。這點(diǎn)不僅樓市，就是股市也是一樣。就像當(dāng)初孫正義投資馬云淘寶獲得幾百倍的收益，如果這些新的區(qū)域一旦能夠成為未來(lái)的熱點(diǎn)板塊，那么你的投資收益就會(huì)和孫正義一樣。
一個(gè)四五十歲的中年富婆盡管渾身穿金掛銀身價(jià)不菲，但是沒(méi)有人愿意搭理她，就是因?yàn)闆](méi)有成長(zhǎng)性。一個(gè)十七八的小姑娘素面朝天身無(wú)分文，但會(huì)成為大家追逐的對(duì)象，就是因?yàn)橛袩o(wú)限的成長(zhǎng)空間。同樣，一處租金昂貴的房產(chǎn)其實(shí)就像身價(jià)不菲的中年富婆，越是高貴就越失去了讓人追逐的動(dòng)力，而那些有政府規(guī)劃新興區(qū)域的房產(chǎn)租金雖然很低甚至?xí)簳r(shí)租不出去，但是宛如十七八歲的少女含苞欲放會(huì)讓無(wú)數(shù)的追逐者竟折腰！
這些追逐者在資本市場(chǎng)又叫做投資者，就是挖掘成長(zhǎng)空間，發(fā)現(xiàn)未來(lái)價(jià)值大于當(dāng)前價(jià)值的神奇力量。所以巴非特老師說(shuō)買股票就像追美女，而我說(shuō)不會(huì)追美女的男人成不了投資家！
