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在中國城市化進程中，房地產不斷發(fā)展壯大，2000年以來房地產開發(fā)投資占全社會固定資產投資比重一直在15%以上。社科院發(fā)布的《中國城市競爭力第17次報告（主題報告）》（下稱《報告》）顯示，2018年房地產對宏觀經濟增長的正向拉動效應出現拐點。盡管2018年表面上中國房地產投資對經濟增長有0.6左右百分點的帶動貢獻，但是其擠出效應已大于帶動效應。
社科院測算結果顯示，隨著房價收入比的提高，房地產對經濟增長的正向拉動效應不斷變小、負向擠出效應不斷增大，拐點處的房價收入比為9左右。也就是說，當房價收入比超過9以后，房地產對經濟增長的影響將得不償失。
房地產對經濟存拉動和擠出效應
房地產市場存在價格泡沫風險和結構性風險，雖然近年來房地產去庫存效果顯著，但最近出現了反彈苗頭。房地產金融風險正在快速積累，但總體可控。從對經濟增長的貢獻度來看，房地產對我國經濟增長的貢獻有多大？2000—2013年期間房地產開發(fā)投資對經濟增長的貢獻度盡管存在波動，但多年來基本維持在10%以上。
那么，房價越高，經濟發(fā)展就會越快嗎？當然不是那樣房地產對經濟增長的影響存在倒U關系。房地產對經濟增長存在正向的拉動效應與負向的擠出效應。當房價水平較低時，房地產對經濟增長的正向拉動效應超過負向擠出效應，此時房地產的發(fā)展有利于經濟增長；當房價水平過高時，房地產對經濟增長的負向擠出效應將超過正向拉動效應，此時房地產的發(fā)展將不利于經濟增長。因此，有必要全面考察房地產在經濟增長中所扮演的角色。
2018年房地產對宏觀經濟增長的正向拉動效應出現拐點。《報告》基于2010年至2016年中國家庭追蹤調查數據與2003年至2015年中國285座城市數據，綜合利用計量回歸等方法測算了房地產對經濟增長的正向拉動效應與負向擠出效應。研究發(fā)現，房地產對經濟增長負向效應超過正向效應的臨界房價收入比為9（房價收入比，也就是住房價格與城市居民家庭年收入之比）。測算結果顯示，隨著房價收入比的提高，房地產對經濟增長的正向拉動效應不斷變小、負向擠出效應不斷增大，拐點處的房價收入比為9左右。也就是說，當房價收入比超過9以后，房地產對經濟增長的影響將得不償失。
2018年中國城市房價正處于正向效應超過負向效應的拐點水平上。按照2018年中國商品房平均銷售價格來計算，2018年中國房價收入比為9.3，剛超過拐點9，這意味著如果未來中國城市房價繼續(xù)上漲，房地產對經濟增長的負向效應將超過正向效應。從不同城市來看，北京、上海、廣州與深圳等一線城市與廈門、福州、杭州、珠海、天津等大部分二線城市房價收入比都已經超過9這一臨界點，上述城市房地產對經濟增長的負向效應已經超過正向效應。對于房價收入比過高的城市，在保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的同時，應切實提高居民可支配收入，讓收入跑贏房價，將房價收入比保持在合理區(qū)間內。
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房地產與產業(yè)結構存倒U關系
近年來，中國經濟房地產化日益明顯。一方面，社會資金和銀行貸款中相當一部分流入了房地產行業(yè)，根據央行2019年發(fā)布的《2018年金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，2018年末，人民幣房地產貸款余額38.7萬億元，同比增長20%，全年增加6.45萬億元，占同期各項貸款增量的39.9%，房地產開發(fā)貸款余額10.19萬億元，同比增長22.6%，增速比上年末高5.5個百分點。另一方面，2018年以來，制造業(yè)企業(yè)面對國內外的經濟形勢、房地產的高回報以及制造業(yè)發(fā)展的不確定性，投資房地產成為重要的選擇。截至2019年一季度末，A股3600多家上市公司中，共有1726家上市公司持有投資性房地產，占比近一半，持有房地產價值占資產比重也不斷升高。
房地產與產業(yè)結構存在著倒U關系。這種影響的后果顯而易見，首先，企業(yè)最終會在生產性投資與非生產性投資之間權衡，并將更多資源投入到房地產投資性資產中，抽空生產性投資和創(chuàng)新性投資，形成配置效應。同時，低效率的實體生產者將會因為無法負擔提升的要素成本，逐漸增加房地產投資比重，最終退出實體經濟生產，剩下效率較高生產者留在實體經濟內，形成篩選效應。
《報告》選擇使用2004年至2016年間全國城市房價和房價增長速度（分總體房價和住宅市場房價）衡量房地產發(fā)展的影響，對應年份中不同地區(qū)間以專利轉讓數為代表的創(chuàng)新要素、進入退出企業(yè)的全要素生產率、上市公司的多元化經營水平等。通過運用多種計量方法分析發(fā)現，隨著房價上升，產業(yè)存在三種發(fā)展方向，遷移、多元化和升級，三條產業(yè)升級的路徑作用不同，造成總體房價與產業(yè)結構的倒U關系。
實證結果發(fā)現，在微觀層面上，在房價增速較高的城市，進入企業(yè)和留存企業(yè)的生產率都會更高，說明確實存在篩選效應，即“房價擠出生產”，同時，房價對于上述公司企業(yè)的生產率和多元化呈現非線性影響，即倒U型曲線關系，房價對企業(yè)生產效率和綜合發(fā)展存在拐點。
《報告》指出，隨著房價的提升和增速的加快，企業(yè)被迫需要在產業(yè)升級和產業(yè)轉移之間做出選擇。一部分有能力創(chuàng)新的企業(yè)選擇通過產業(yè)升級來提升回報和覆蓋成本，另一部分企業(yè)則只能選擇退出高房價的市場，將產業(yè)轉移到低房價的地區(qū)，形成產業(yè)轉移。實證顯示，房價每提高1%，進入該地區(qū)企業(yè)的全要素生產率提高了0.139%，而退出該地區(qū)的企業(yè)則下降了0.024%。當前大部分城市的房價增速已突破拐點，很可能導致當地企業(yè)的全要素生產率下降。
由此不難預估下一步針對產業(yè)結構的房地產政策。首先，在產業(yè)轉移方面，應根據產業(yè)特征，合理布局產業(yè)分布。其次，在產業(yè)多元化方面，應盡力打造專業(yè)化產業(yè)集群。最后，應打造城市間產業(yè)升級相關要素的流通機制，讓專利、人才、創(chuàng)新企業(yè)能夠自由流轉于不同城市之間。經過推進上述政策，有望將房價納入市場調節(jié)要素流動的大格局中，通過房價促進地區(qū)間企業(yè)分工，實現合理多元化，并最終推動企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。
