房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重可以用來衡量當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴程度，占比越高，說明經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴度越高，反之亦然。
上海易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的《區(qū)域房地產(chǎn)依賴度》報(bào)告顯示，上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重排名前三位的省份分別是云南、安徽和海南，占比分別為21.7%、21.6%和21.2%。
云南依賴度最高
云南依賴度位居榜首，有兩方面原因：一方面，云南與海南同屬于旅游養(yǎng)老勝地，氣候宜人。近幾年，大量的房企涌入昆明、西雙版納等城市，扎堆發(fā)展旅游地產(chǎn)。由于南方比較溫暖，因此很多北方人會選擇到南方過冬、養(yǎng)老，除了海南之外，云南也成為過冬、養(yǎng)老的重要選擇。
另一方面，云南原有的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化率都比較低，城鎮(zhèn)化潛力很大。2018年全年云南全省生產(chǎn)總值（GDP）17881.12億元，全省人均生產(chǎn)總值37136元，僅為全國平均水平64644元的57.4%。年末全省常住人口4829.5萬人，全省城鎮(zhèn)化率達(dá)47.81%，比全國平均水平低了11.77個百分點(diǎn)。
人口總量多、城鎮(zhèn)化率低，意味著未來城鎮(zhèn)化的空間大。尤其是近年來，云南經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。云南省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年云南省實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值7957.43億元，同比增長9.2%，比全國（6.3%）高2.9個百分點(diǎn)。
從三產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，工業(yè)的快速發(fā)展對云南經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)最大。上半年，云南全省規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長10.9%，增速較一季度回落0.9個百分點(diǎn)，比全國（6.0%）高4.9個百分點(diǎn)，排全國第1位。從工業(yè)三大門類看，全省采礦業(yè)增加值同比增長9.1%，制造業(yè)增加值增長9.0%，電力、熱力、燃?xì)饧八a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)增加值增長18.9%。
湖北省社會科學(xué)院長江流域經(jīng)濟(jì)研究所所長彭智敏分析，云貴地區(qū)原有的基數(shù)比較低，這幾年通過交通基礎(chǔ)設(shè)施等方面的建設(shè)，投資的拉動效應(yīng)比較明顯。另外，隨著一些工業(yè)項(xiàng)目的上馬，云貴地區(qū)原有的電力等能源優(yōu)勢也逐漸轉(zhuǎn)化為工業(yè)項(xiàng)目，帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)快速增長。
在這個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)投資的速度也比較快，占GDP的比重自然也高。也就是說，部分省份房地產(chǎn)依賴度高，在很大程度上由于當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化率較低，因此近年來，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化加快、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。尤其是西南地區(qū)的幾個省份，包括云南、廣西、貴州和重慶都普遍存在。
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類似的情況也出現(xiàn)在中部人口大省安徽。2018年安徽常住人口6323.6萬人，增加68.8萬人；常住人口城鎮(zhèn)化率54.69%，提高1.2個百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)化保持快速增長態(tài)勢。
去年11月，長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展首次上升為國家戰(zhàn)略。在長三角一體化快速推進(jìn)的過程中，蘇浙滬的不少產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到了安徽，在促進(jìn)安徽快速工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的過程中，蘇浙滬也騰出更多空間，加快產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。
安徽省社科院經(jīng)濟(jì)所研究員林斐對第一財(cái)經(jīng)分析，近年來在長三角城市群打造具有全球影響力的世界級城市群的過程中，安徽深入?yún)⑴c長三角發(fā)展分工合作，兩省一市（蘇、浙、滬）的很多產(chǎn)能轉(zhuǎn)移到安徽，這對安徽經(jīng)濟(jì)的帶動作用十分明顯。
安徽省合作辦的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上半年滬蘇浙來皖投資在建億元以上項(xiàng)目1842個，實(shí)際到位資金2891.8億元，同比增長18%；其中新建億元以上項(xiàng)目959個，實(shí)際到位資金1659.2億元，同比增長68.6%；新建10億元以上項(xiàng)目81個，較去年同期翻一倍。
表1：2019年上半年各省份房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重（來源：易居研究院、各地統(tǒng)計(jì)局）
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海南依賴度降低
海南對房地產(chǎn)依賴度盡管仍位居前三，但相比過去高居榜首的位置，依賴度已經(jīng)明顯減弱。2018年以來，海南堅(jiān)決減少對房地產(chǎn)的依賴度，多次出臺嚴(yán)厲的調(diào)控措施，2019年二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資占比較去年同期下降了12.6%。
今年上半年海南延續(xù)房地產(chǎn)限購政策，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋銷售面積和銷售額同比分別下跌31.4%、57.1%和54.9%。海南全省固定資產(chǎn)投資同比下降23%，但由于非房地產(chǎn)開發(fā)投資比重提升，固定資產(chǎn)投資降幅比第一季度收窄9.5個百分點(diǎn)。
在榜尾端，房地產(chǎn)投資占比較低的省份有兩大類：一類是北京、上海這樣的發(fā)達(dá)地區(qū)。中原地產(chǎn)市場分析師張大偉認(rèn)為，京滬等發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)體系十分完善，盡管房價(jià)比較貴，但這些地方對房地產(chǎn)的依賴度并不高。
還有一類是像內(nèi)蒙古、寧夏、山西等北方以能源重化工業(yè)為主的省份。這些地方人口流出，導(dǎo)致住房需求不旺盛，房地產(chǎn)投資效益較低。有不少地方的市場化程度比較低，非商品化的住房占比非常大。
在本次報(bào)告選取的32個城市中，上半年，蚌埠房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重高達(dá)40.4%，經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)依賴度位列第一。報(bào)告分析，根據(jù)近幾年安徽省人口變動情況抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016年起蚌埠在大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，且蚌埠的棚戶區(qū)改造貨幣安置比例逐年提高。因此，城鎮(zhèn)化是推高其房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重的一大原因。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉說，很多三四線城市近幾年城市建設(shè)日新月異，城市面貌、環(huán)境堪比一二線大城市，這都是建立在土地財(cái)政的基礎(chǔ)上。一旦土地市場冷卻，這些城市的財(cái)政壓力就會凸顯，進(jìn)而影響到地方經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行。
當(dāng)然，也有一些三四線城市對房地產(chǎn)的依賴度并不高。根據(jù)報(bào)告，同為三線城市的徐州和洛陽，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重僅為9.9%和7.4%。其一大原因是，徐州和洛陽工業(yè)較為發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也更為合理，形成了多個經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)支撐。
表2：2019年上半年部分城市房地產(chǎn)依賴度（來源：易居研究院、各地統(tǒng)計(jì)局）
