樓市分化背后是市場(chǎng)整體不溫不火。
焦慮，是現(xiàn)代人的通病。
（圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)）
一位剛剛畢業(yè)三年，第12次相親失敗的朋友說(shuō)，“當(dāng)我準(zhǔn)備從明星八卦談到人生哲學(xué)的時(shí)候，對(duì)方只關(guān)心我在哪兒買(mǎi)房子，多大平米，是不是學(xué)區(qū)房。這對(duì)一個(gè)買(mǎi)紅富士蘋(píng)果都得思慮一下的人來(lái)說(shuō)，就是徹頭徹尾的嘲諷。”
房子成為了焦慮的中心點(diǎn)。年輕人焦慮如何買(mǎi)房子，中年人焦慮如何換學(xué)區(qū)房，老年人焦慮哪兒的房子跳廣場(chǎng)舞不受限。市場(chǎng)另一端的房地產(chǎn)商，正在焦慮如何賣(mài)房子。
在2019華潤(rùn)置地華北大區(qū)商務(wù)品牌發(fā)布會(huì)上，華潤(rùn)置地副總裁、華潤(rùn)置地華北大區(qū)總經(jīng)理蔣智生自嘲，華潤(rùn)置地面臨著“一個(gè)地產(chǎn)中年油膩男的焦慮”問(wèn)題。而萬(wàn)科的半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，祝九勝說(shuō)，“我們碰到一些難題。”
房地產(chǎn)商的“中年危機(jī)”提前到來(lái)。即使是處在行業(yè)前列的房企，同樣面臨著多元化、收斂聚焦、轉(zhuǎn)型甚至轉(zhuǎn)行的選擇。但沒(méi)人能說(shuō)得清，哪條路才是房地產(chǎn)商走出泥濘的快速路。
“尖子生”的壁壘
市場(chǎng)下行、政策嚴(yán)控，是今年圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。遇冷之后，中小房企面臨破產(chǎn)危機(jī)，排在前列的企業(yè)則面臨著突圍的“壁壘”。
8月20日，在華潤(rùn)置地半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，大幅下滑的毛利率成為被關(guān)注的焦點(diǎn)。根據(jù)半年報(bào)，華潤(rùn)置地2019年上半年綜合毛利率為38.2%，同比下降20.58%。其中，開(kāi)發(fā)物業(yè)毛利率由2018年同期的48.6%下降25.83%至36.0%；投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營(yíng)）毛利率由2018年同期的66.6%小幅上升1.50%至67.6%。貼在華潤(rùn)置地身上“高毛利”的標(biāo)簽，似乎有些松動(dòng)。
這一次，華潤(rùn)置地董事會(huì)主席唐勇歸結(jié)為：結(jié)算結(jié)構(gòu)變化所致。“一線(xiàn)城市的結(jié)算結(jié)構(gòu)有所回落。”據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，華潤(rùn)置地上半年一線(xiàn)城市結(jié)算的收益占比為28%，較去年的45%下滑37.78%。
按照唐勇的說(shuō)法，去年整體毛利的提高與單個(gè)高毛利的項(xiàng)目不無(wú)關(guān)系。唐勇在半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上稱(chēng)，去年深圳灣悅府一個(gè)項(xiàng)目的毛利率高達(dá)72%，把整體毛利率拉到歷史高點(diǎn)。半年前，唐勇曾指出2018年的高毛利與深圳大沖舊改（華潤(rùn)城）結(jié)算掛鉤。
目前，華潤(rùn)置地?fù)碛?8個(gè)城市更新項(xiàng)目。那么，隨著類(lèi)似高毛利項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)完畢，維持企業(yè)未來(lái)高毛利的增長(zhǎng)點(diǎn)到底在哪兒？唐勇僅稱(chēng)，今年毛利將慢慢回歸35%-40%之間的正常水平。投資者似乎也在困惑：8月20日公布業(yè)績(jī)當(dāng)天，華潤(rùn)置地（01109.HK）下跌0.94%，報(bào)收31.45港元/股。
資深地產(chǎn)專(zhuān)家薛建雄直指，華潤(rùn)置地毛利潤(rùn)的下降是因?yàn)?ldquo;沒(méi)有低價(jià)地了”。他表示，“華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)慢，靠地價(jià)升值帶動(dòng)房?jī)r(jià)大漲。另外，國(guó)企儲(chǔ)備的土地基本開(kāi)發(fā)差不多了，主要靠市場(chǎng)上搶地，但近年拍的高價(jià)地塊，房?jī)r(jià)和地價(jià)都沒(méi)漲。而且，國(guó)企的資金優(yōu)勢(shì)在頭部房企中沒(méi)有明顯的優(yōu)勢(shì)。”
與華潤(rùn)置地類(lèi)似，萬(wàn)科也面臨著探索新增長(zhǎng)點(diǎn)的困境。在高調(diào)喊出養(yǎng)老、教育、長(zhǎng)租公寓等一系列多元化轉(zhuǎn)型之后，郁亮又決定“收斂聚焦”。在今年的半年報(bào)中，來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入占比總營(yíng)收的95.6%。
聚焦主業(yè)之后，萬(wàn)科反而以9.6%的增幅創(chuàng)下四年來(lái)新低銷(xiāo)售增速。根據(jù)數(shù)據(jù)，2016年上半年至2018年上半年，萬(wàn)科銷(xiāo)售額增速分別為69.9%、45.8%和9.9%。
面臨增長(zhǎng)困境的企業(yè)，華潤(rùn)與萬(wàn)科不是個(gè)例。截至8月23日，在克而瑞公布的2019年上半年銷(xiāo)售額排行榜中占據(jù)TOP10的企業(yè)，有8家公布了營(yíng)收、凈利潤(rùn)等數(shù)據(jù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，營(yíng)業(yè)收入增幅超過(guò)50%的，僅有碧桂園和融創(chuàng)，分別為53.2%、64.9%，新城控股、中海、華潤(rùn)置地增幅僅為8.9%、5.39%、4.7%；在凈利潤(rùn)中，增幅超過(guò)50%的則是融創(chuàng)、保利，分別為61.7%、59.14%，新城控股以2.13%的增幅墊底。
擴(kuò)大至整個(gè)行業(yè)而言，如何找到增長(zhǎng)點(diǎn)也是一大痛點(diǎn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月20日，按照申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類(lèi)，目前有46家房地產(chǎn)上市公司公布了2019年中期業(yè)績(jī)預(yù)告，其中，僅有21家上市公司業(yè)績(jī)預(yù)喜，預(yù)喜比例為46%。
“排位賽”的競(jìng)逐
外部環(huán)境悄然改變，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度開(kāi)始愈演愈烈，排名靠前的企業(yè)才容易得到青睞。在這場(chǎng)規(guī)模的“排位賽”中，世茂房地產(chǎn)正在加大并購(gòu)力度，明確表態(tài)重回前十；跌落前三的綠地蓄力待發(fā)想要重拾昔日榮光；保利發(fā)展強(qiáng)勢(shì)整合，同樣意在前三。
處在TOP10行業(yè)中危險(xiǎn)邊緣的，華潤(rùn)置地是其中之一。在克而瑞發(fā)布的全口徑銷(xiāo)售額榜單中，華潤(rùn)置地以1163億元排名第9，與身后的龍湖、招商蛇口、世茂房地產(chǎn)相差均在110-160億元之間。
對(duì)于華潤(rùn)置地能否保住前十的質(zhì)疑，唐勇給出的答案是肯定的。在業(yè)績(jī)會(huì)上，唐勇直言對(duì)于完成全年2400億元的銷(xiāo)售目標(biāo)“有信心”。究竟是否會(huì)被超越尚不得而知，但可知的是：與幾乎同時(shí)成立的央企保利發(fā)展相比，華潤(rùn)置地已經(jīng)被遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。根據(jù)克而瑞公布的權(quán)益銷(xiāo)售額數(shù)據(jù)，保利發(fā)展上半年的權(quán)益銷(xiāo)售額是華潤(rùn)置地的2倍。
其實(shí)，長(zhǎng)期處在視野中心的top3碧恒萬(wàn)也正在分化。其間，碧桂園強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)跑，恒大加速追趕，萬(wàn)科顯得很“佛系”。作為一個(gè)主力回歸房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的地產(chǎn)商，萬(wàn)科上半年實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工面積1953.0萬(wàn)平方米，同比下降15.9%；7月單月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額481.9億元，銷(xiāo)售金額下滑幅度逾27%。
此外，萬(wàn)科今年上半年拿地?cái)?shù)量出現(xiàn)腰斬。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科上半年獲取新項(xiàng)目 54 個(gè)，同比下降53.85%；權(quán)益地價(jià)總額約 649.8 億元，同比增長(zhǎng)12.38%；總規(guī)劃建筑面積 1372.8 萬(wàn)平方米，同比下降33%；權(quán)益規(guī)劃建筑面積 941.8 萬(wàn)平方米，同比下降17.67%。
對(duì)此，萬(wàn)科董事、執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埿窕貞?yīng)稱(chēng)，上半年的開(kāi)工面積略少一些，但全年的開(kāi)工面積是根據(jù)去年拿地多少?zèng)Q定的；今年賣(mài)多少房子萬(wàn)科自己也不知道；拿地沒(méi)有固定策略，而是根據(jù)回款來(lái)決定，堅(jiān)持重點(diǎn)在一二線(xiàn)城市拿地，三四線(xiàn)城市不會(huì)去進(jìn)。換言之，除了一句“活下去”，萬(wàn)科的未來(lái)充滿(mǎn)不確定性。
需要警惕的是，在象征未來(lái)發(fā)展空間的土儲(chǔ)方面，萬(wàn)科已被“后來(lái)者”融創(chuàng)反超。數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科上半年土儲(chǔ)為1.53億平方米，以及舊城改造項(xiàng)目的權(quán)益建筑面積約341.4萬(wàn)平方米。同期，融創(chuàng)土儲(chǔ)貨值2.82萬(wàn)億元，面積2.13億平方米，較萬(wàn)科高出36.5%。
數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科已經(jīng)隱隱有被趕超的趨勢(shì)。據(jù)觀(guān)點(diǎn)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，在百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售權(quán)益榜中，萬(wàn)科上半年以2175億元位列第三位，距排名第一的碧桂園相差618.6億元，與第二名恒大相差499.6億元。在克而瑞公布的操盤(pán)金額排行榜中，萬(wàn)科以2679.1億元位列第三位，與排名前兩位的碧桂園、恒大分別相差1021.5億元、117.7億元。自2016年至今，萬(wàn)科闊別榜首已達(dá)3年半之久。
萬(wàn)科總裁祝九勝提出，萬(wàn)科要第三次創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)業(yè)的領(lǐng)域還是房地產(chǎn)。對(duì)比，財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，創(chuàng)業(yè)還是要堅(jiān)持基本排位導(dǎo)向。“現(xiàn)在住宅產(chǎn)業(yè)還是一個(gè)很重要的領(lǐng)域，這塊兒應(yīng)該積極去發(fā)展。但是，我認(rèn)為多元化也許也確實(shí)不能放棄。如果放棄了，后期難以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的突發(fā)變動(dòng)。”
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殘酷的優(yōu)勝劣汰
隨著行業(yè)加速洗牌，寡頭競(jìng)爭(zhēng)格局漸顯。從頭部房企到中小房企，市場(chǎng)上的退出或進(jìn)入變得稀松平常。
空白研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)指出，從今年6月份開(kāi)始，二手房市場(chǎng)領(lǐng)先的信號(hào)已經(jīng)顯現(xiàn)。隨后，市場(chǎng)成交量逐月下滑，甚至每個(gè)月中出現(xiàn)逐周下滑的現(xiàn)象。“從二手房市場(chǎng)反映的這些先導(dǎo)信號(hào)來(lái)看，市場(chǎng)實(shí)際上是變得更差了。”
楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，樓市分化背后是市場(chǎng)整體不溫不火。下半年，市場(chǎng)將從中溫環(huán)境變成偏冷環(huán)境。“其實(shí)不光是出現(xiàn)分化，市場(chǎng)整體的表現(xiàn)都會(huì)變得比較差。”
張宏偉指出，按照趨勢(shì)來(lái)看，今年下半年還會(huì)出現(xiàn)“以?xún)r(jià)換量”的情況，“現(xiàn)在聽(tīng)說(shuō)，有一些規(guī)模在五六百億的企業(yè)正在盤(pán)整手里的尾盤(pán)、車(chē)位、商鋪，貨值加起來(lái)在三四十億，爭(zhēng)取拋掉，回籠資金。”
在行業(yè)增速下滑的時(shí)候，往往就是公司之間競(jìng)爭(zhēng)加劇、優(yōu)勝劣汰的時(shí)候，市場(chǎng)正進(jìn)入一個(gè)“低容錯(cuò)”時(shí)代。在薛建雄看來(lái)，就企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)而言，一些資金實(shí)力差，高杠桿后又周轉(zhuǎn)不動(dòng)的房企，財(cái)務(wù)成本會(huì)越來(lái)越高，面對(duì)“跌跌不休”的房?jī)r(jià)，企業(yè)就很容易出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，進(jìn)而破產(chǎn)的情況。
“目前行情或?qū)⒊霈F(xiàn)兩種情況：一個(gè)是大魚(yú)吃小魚(yú)，另一個(gè)是大魚(yú)吃大魚(yú)。”財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)曾表示，就近兩年而言，部分大型房企面臨很大風(fēng)險(xiǎn)，尤其是頻頻拿下“地王”的企業(yè)，以及資金、信譽(yù)上存在風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，這會(huì)成為實(shí)力企業(yè)兼并購(gòu)的重要選項(xiàng)。
就購(gòu)房者的角度而言，提高居住體驗(yàn)成為基本需求。面對(duì)頻發(fā)的房屋漏雨、墻皮脫落、項(xiàng)目坍塌等質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)的現(xiàn)象，同策研究院首席分析師張宏偉表示，過(guò)去兩三年房企周轉(zhuǎn)過(guò)快，房子必定粗制濫造。一旦交房，質(zhì)量問(wèn)題都暴露出來(lái)了。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，房子品質(zhì)不到位，會(huì)讓購(gòu)房者形成一種印象：“某某開(kāi)發(fā)商的房子不要買(mǎi)”。如果給市場(chǎng)留下這樣的印象，會(huì)對(duì)企業(yè)造成很大影響。例如，價(jià)格上不去，品牌競(jìng)爭(zhēng)不占優(yōu)勢(shì)，跟購(gòu)房人打交道比較困難，項(xiàng)目或許逐漸會(huì)被淘汰，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)也出現(xiàn)壓力。
質(zhì)量與規(guī)模，在房地產(chǎn)市場(chǎng)成為了一個(gè)“二選一”的選擇題。遺憾的是，在這個(gè)分化日益加劇的市場(chǎng)，企業(yè)更加關(guān)注跑贏(yíng)排行榜的成績(jī)，帶來(lái)的一片繁榮景象。真正能做到規(guī)模與質(zhì)量并跑的企業(yè)，寥寥無(wú)幾。
市場(chǎng)終將證明，“一條腿”走路的企業(yè)，注定得不到市場(chǎng)的寬待。
