從去年就開始醞釀的北京首塊集體建設(shè)用地上市的事情，最近終于落地了。9月12日，北京大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)5個(gè)地塊競(jìng)價(jià)結(jié)束，競(jìng)得人為北京上瑞置業(yè)有限公司，以底價(jià)15.13億元成交。掛牌文件顯示，該地塊將用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，同時(shí)該批共有產(chǎn)權(quán)房銷售均價(jià)為2.9萬元/平方米(含全裝修費(fèi)用)，價(jià)格僅為附近商品房的1/3。
該地塊建設(shè)用地面積為4.79萬平方米，建筑控制規(guī)模10.81萬平方米，容積率為2.5。在配套設(shè)施方面，該地塊將配建一處幼兒園。為保證配套幼兒園與住宅小區(qū)“同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用”，該項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，改變以往教育用地的劃撥方式，同步研究教育用地與共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)配比的供地方式，由開發(fā)單位無償代建后移交相關(guān)主管部門。
這是北京首塊集體建設(shè)用地上市交易，從這個(gè)項(xiàng)目的招拍掛過程看，人們期待很久的集體建設(shè)用地，并沒有引起大家的多大興趣，5塊地的競(jìng)爭(zhēng)等于零，都是一家公司中標(biāo)，并且都是底價(jià)中標(biāo)。這說明了什么問題呢？集體建設(shè)用地為什么受到冷落？
先看房?jī)r(jià)，報(bào)道中說的，該地塊共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)僅為附近商品房的1/3，好像從房?jī)r(jià)上看，具有很大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。但是，我們從網(wǎng)上查找瀛海鎮(zhèn)房?jī)r(jià)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域的二手房?jī)r(jià)僅為3.1萬元—3.8萬元/平米。與報(bào)道中說的2.9萬僅相當(dāng)于1/3，也就是說，商品房?jī)r(jià)近9萬元，相差甚遠(yuǎn)。
同時(shí)，大家都知道，最近這兩年，自從共有產(chǎn)權(quán)房上市以來，棄購、棄選的情況屢有發(fā)生，有的項(xiàng)目棄選率高達(dá)90%以上。并且這些都是國(guó)有土地大大產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，相對(duì)來說，瀛海地塊的集體土地共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，就缺少了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。另外，瀛海地理位置也在南五環(huán)附近，不但遠(yuǎn)離市區(qū)，并且也是夾在黃村新城和亦莊新城之間的兩不靠位置，雖然區(qū)域優(yōu)勢(shì)潛力值得期待，但是，短期內(nèi)的條件還有不小的差距。
當(dāng)然，這種集體土地項(xiàng)目，與以前的小產(chǎn)權(quán)房不是一回事。此類集體建設(shè)用地，與國(guó)有建設(shè)用地同責(zé)同權(quán)，其實(shí)大家是可以放心的，但是，由于沒有規(guī)定產(chǎn)權(quán)年限，可能也會(huì)增添一些憂慮。但是，既然與國(guó)有土地同責(zé)同權(quán)，那么也就是可以按照《物權(quán)法》的條款全部落實(shí)個(gè)人權(quán)利。
我們應(yīng)該注意的是，該土地所有權(quán)屬于瀛海鎮(zhèn)西一村和瀛海鎮(zhèn)西二村集體經(jīng)濟(jì)組織，村集體轉(zhuǎn)讓期限內(nèi)的使用權(quán)屬于地塊的拆遷、騰退方――大興區(qū)級(jí)集體土地聯(lián)營(yíng)公司北京興福集體資產(chǎn)管理有限公司。這個(gè)信息告訴大家，就是說，雖然土地性質(zhì)屬于村集體，但是，該地塊的經(jīng)營(yíng)權(quán)，屬于北京興福集體資產(chǎn)管理有限公司，而這家公司是由村委會(huì)、鎮(zhèn)政府和區(qū)政府共同組建，也就是說，村委會(huì)是沒有權(quán)利私自處置集體建設(shè)用地的。
從這個(gè)項(xiàng)目來看，對(duì)降房?jī)r(jià)，似乎沒有多大的效果，但是，我們必須看到，這畢竟是一個(gè)新鮮事物，隨著集體土地使用制度的改革，由各級(jí)政府壟斷建設(shè)用地供應(yīng)的格局將大為改觀。相應(yīng)的，隨著土地供應(yīng)多元化，地價(jià)將必然下行，進(jìn)而拉動(dòng)房?jī)r(jià)下行，集體建設(shè)用地的這個(gè)作用是毋庸置疑的。
但是，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，集體建設(shè)用地入市，需要納入地方政府土地利用年度計(jì)劃，合理安排。也就是說，如果地方政府的年度規(guī)模中無利用集體土地的計(jì)劃，即便村民集體全都想賣地，政府也不會(huì)放行入市，按照規(guī)定，集體土地入市需征得2/3以上的集體成員同意。這么看來，簡(jiǎn)單地認(rèn)為集體土地入市就會(huì)大幅度降低房?jī)r(jià)的說法，是不現(xiàn)實(shí)的，土地問題，是涉及到國(guó)計(jì)民生的大事情，只能穩(wěn)步推進(jìn)。
