2019年1-9月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)操盤TOP200排行榜發(fā)布，中庚集團(tuán)連續(xù)22個(gè)月，再次位列中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)百?gòu)?qiáng)。
2019年前三季度，在“房住不炒”政策主基調(diào)下，行業(yè)整體規(guī)模增速顯著放緩，TOP100規(guī)模房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比增速在4%左右。9月在推案量上升、促銷力度加大的推動(dòng)下，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)較7、8兩月提升明顯，單月權(quán)益銷售金額環(huán)比增長(zhǎng)23.9%，增幅較去年同期提升近11個(gè)百分點(diǎn)。
我們認(rèn)為，四季度是房企沖刺全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的關(guān)鍵期，從房企的中期披露來(lái)看，多數(shù)企業(yè)供貨節(jié)點(diǎn)多集中在四季度，將為業(yè)績(jī)沖刺提供有力保障。相信在企業(yè)增加貨量供應(yīng)、加強(qiáng)營(yíng)銷力度之下，四季度房企整體銷售規(guī)模會(huì)有一定的回升。
同時(shí)，在政策調(diào)控持續(xù)、融資渠道全方位收緊、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的格局下，四季度房企整體投資將更趨理性，加速去化及回款、降杠桿控負(fù)債總量是主流。
2019年前三季度，在“房住不炒”政策主基調(diào)下，行業(yè)整體規(guī)模增速顯著放緩。按照可比口徑統(tǒng)計(jì)，TOP100規(guī)模房企的累計(jì)業(yè)績(jī)同比增速在4%左右，增速較上半年持平。9月，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)較7、8兩月提升明顯，單月權(quán)益銷售金額環(huán)比增長(zhǎng)23.9%，增幅較去年同期提升近11個(gè)百分點(diǎn)。 經(jīng)過(guò)上半年集中拿地補(bǔ)庫(kù)存，在新開工節(jié)奏的影響下房企四季度的供應(yīng)量將明顯提升；另一方面，在銷售承壓、項(xiàng)目總體去化率下降的背景下，四季度房企也將積極推盤去化、加大營(yíng)銷力度，通過(guò)降價(jià)促銷、以價(jià)換量加速項(xiàng)目去化。相信在企業(yè)增加貨量供應(yīng)、加強(qiáng)營(yíng)銷力度之下，四季度房企整體銷售規(guī)模會(huì)有一定的回升。
02
市場(chǎng)預(yù)判
政策調(diào)控主基調(diào)未變，城市市場(chǎng)走勢(shì)將繼續(xù)分化
從政策調(diào)控層面來(lái)看，三季度政治局會(huì)議明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，表明“四限”調(diào)控仍將從緊執(zhí)行。部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策再升級(jí)，大連、洛陽(yáng)等加碼調(diào)控。我們認(rèn)為，“房住不炒、因城施策”政策主基調(diào)未變，調(diào)控措施仍圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，夯實(shí)地方主體責(zé)任。
城市市場(chǎng)成交層面，今年以來(lái)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)頻繁。在政策持續(xù)發(fā)酵的背景下，銷售轉(zhuǎn)冷基本符合預(yù)期，但不同城市依然呈現(xiàn)出顯著的分化。一方面，部分城市樓市、地市成交明顯下滑，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)再次浮出水面且有加劇趨勢(shì)；另一方面，也有一些城市市場(chǎng)依然高歌猛進(jìn)、部分項(xiàng)目仍能開盤日光，供求矛盾仍相對(duì)突出。
我們預(yù)計(jì)：一線城市四季度市場(chǎng)將繼續(xù)小幅回調(diào)，不過(guò)介于剛需面仍有支撐，預(yù)期2019年總體成交規(guī)模仍有望超出2018年水平。
二線城市整體成交規(guī)模會(huì)穩(wěn)中有升，中西部剛需和改善需求仍有待進(jìn)一步釋放。其中，諸如重慶、武漢、鄭州等去化周期較短的中西部核心城市，四季度供給會(huì)相對(duì)充足、需求仍較為旺盛，預(yù)計(jì)四季度成交仍會(huì)沖高；而西安、貴陽(yáng)、青島等近兩年房?jī)r(jià)快速上漲的城市，居民購(gòu)買力透支、后續(xù)需求或無(wú)以為繼。
而三四線城市整體來(lái)看需求已經(jīng)有所透支，再加上棚改政策的整體“收緊”，貨幣化安置比例下降，未來(lái)市場(chǎng)回落也在情理之中。僅部分環(huán)一線和熱點(diǎn)二線的三四線城市，受核心城市市場(chǎng)外溢需求影響，成交熱度或?qū)⒗^續(xù)維持。
