（圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)）
房地產(chǎn)是“政策市”，說(shuō)的就是這個(gè)行業(yè)的閘口大小就在于房地產(chǎn)政策松緊度的調(diào)節(jié)。
但事實(shí)上，幾乎很少有房企能真正做到對(duì)政策趨勢(shì)的精準(zhǔn)洞察。
比如逆周期拿地就是個(gè)偽命題，低點(diǎn)拿地高點(diǎn)賣房，幾乎就是不可能事件，的確能做到這點(diǎn)就不用蓋房子了；其次，每一輪城市行情起飛，老潘也有心問(wèn)了當(dāng)?shù)氐湫烷_(kāi)發(fā)商營(yíng)銷總，他們都表示，的確沒(méi)預(yù)料到這波行情如此之快。
精準(zhǔn)預(yù)測(cè)都是騙人的，因?yàn)樽兞靠偙炔蛔兊亩�，很多前提和底層邏輯也在變化�?/span>
以至于今天的樓市起伏，有點(diǎn)股市的感覺(jué)。
預(yù)測(cè)準(zhǔn)，幾乎不可能！
判不準(zhǔn)，也導(dǎo)致很多中小房企老板開(kāi)始索性不要宏觀周期判斷，因?yàn)橐粋�(gè)幾百億規(guī)模的中小房企，面對(duì)一個(gè)15萬(wàn)億超級(jí)大海，其實(shí)做好自己，做好產(chǎn)品服務(wù)和內(nèi)功，也可以做大，行業(yè)是13萬(wàn)億還是16萬(wàn)億，還輪不到100億、200億房企來(lái)操心；
但對(duì)大房企就不一樣了，航母房企就必須向大海中航母和巨輪一樣，各種雷達(dá)和監(jiān)控器都得全套和24小時(shí)監(jiān)控，都力圖盡可能看清方向和趨勢(shì)，以減少風(fēng)暴對(duì)航母房企的沖擊。
基于此，TOP頭部房企往往對(duì)房地產(chǎn)政策、行業(yè)蛋糕、行業(yè)走勢(shì)、金融面、行業(yè)集中度、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)等研究頗多。萬(wàn)科的譚華杰，恒大研究院的任澤平、保利研究院……往往很多研究非常系統(tǒng)且務(wù)實(shí)，這其中，每年以敢言敢說(shuō)的融創(chuàng)孫宏斌，雖然整體很少行業(yè)分享，但每年總有那么幾次的“耿直發(fā)言”�；驑I(yè)績(jī)會(huì)，或少數(shù)高峰論壇。
就在昨天民生銀行的不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)上，孫宏斌做了主題為《新形勢(shì)下融創(chuàng)中國(guó)的判斷和選擇》的演講。講了二十分鐘，但已經(jīng)把房地產(chǎn)的未來(lái)、當(dāng)下機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)、政策是否放松、未來(lái)頭部房企的機(jī)會(huì)等都做了簡(jiǎn)單直接的判斷。
無(wú)論對(duì)錯(cuò)精準(zhǔn)，分享給大家，也是一種重要聲音！
判斷1：
不讓經(jīng)濟(jì)過(guò)度依賴房地產(chǎn)，或是“國(guó)策”
目前房地產(chǎn)政策環(huán)境，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否還依賴房地產(chǎn)？這是一個(gè)國(guó)家戰(zhàn)略，是一個(gè)已經(jīng)上升到政治高度的國(guó)家戰(zhàn)略。為什么？
這個(gè)行業(yè)太大、太重要了。
這個(gè)行業(yè)及相關(guān)行業(yè)在整個(gè)GDP中要占到30%；
這個(gè)行業(yè)的賣地收入加上稅收收入占整個(gè)財(cái)政收入的40%。
這個(gè)行業(yè)的貸款，占28.9%，加上其他行業(yè)貸款，用房地產(chǎn)做抵押的，是50%。
所以這個(gè)行業(yè)太重要了，占的資源已經(jīng)太多了。
改變經(jīng)濟(jì)過(guò)度依賴房地產(chǎn)，已經(jīng)是一個(gè)國(guó)家的政治高度和長(zhǎng)期戰(zhàn)略選擇，我們要理解這次的調(diào)控。
判斷2：
“期待”調(diào)控放松？這不太可能
我們這三年的調(diào)控主要就是一句話，房?jī)r(jià)不能漲。
你說(shuō)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)壓力比較大，會(huì)不會(huì)還會(huì)怎么樣？我覺(jué)得不會(huì)的。
四中全會(huì)已經(jīng)有這樣的政治定力了。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不需要那么高，4%就挺好。
大家記得2016年10月份限價(jià)，很多人其實(shí)是誤判了，覺(jué)得：
2017年“兩會(huì)”以后就能放開(kāi)，結(jié)果沒(méi)有放開(kāi)。
說(shuō)十九大以后放開(kāi)，結(jié)果沒(méi)有放開(kāi)。
說(shuō)2018年“兩會(huì)”以后放開(kāi)，還是沒(méi)有放開(kāi)。
一直等到今天，已經(jīng)第四個(gè)年頭了，還是沒(méi)有放開(kāi)。
主要是這個(gè)行業(yè)確實(shí)太重要了，要理解新形勢(shì)。
新形勢(shì)就是這次的調(diào)控，第一句話是錢不能去房地產(chǎn)，第二句話是房地產(chǎn)不能作為經(jīng)濟(jì)刺激的工具，第三句就是“這一輪調(diào)控加上上一輪限價(jià)”，這是一個(gè)長(zhǎng)期的行為。
這是從國(guó)家政治高度和國(guó)家戰(zhàn)略，所以不能有僥幸心理，這輪調(diào)控，基本上會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。
判斷3：
16萬(wàn)億規(guī)�；驎�(huì)保持很多年
未來(lái)房地產(chǎn)整體規(guī)模，原來(lái)我們說(shuō)60%多，將來(lái)還要達(dá)到80%多，2030年到達(dá)70%，這個(gè)空間還是挺大的。
一個(gè)是城市化的需求，另外是改善性需求，你在座的每一個(gè)人，你身邊的10個(gè)人，肯定有5個(gè)人想要改善，肯定有一半的人想換房子。
雖然你不換也能活著，但是你都希望換！
這個(gè)行業(yè)我估計(jì)還會(huì)保持很多年。
今年大概是16萬(wàn)億左右，這個(gè)規(guī)模大概還會(huì)保持很多年。這是一點(diǎn)。
判斷4：
房企主戰(zhàn)場(chǎng)之變：從搶增量到搶存量
行業(yè)還有一個(gè)變化，到15萬(wàn)億的量級(jí)的時(shí)候，從增量市場(chǎng)往存量市場(chǎng)變。
原來(lái)在2007年的時(shí)候，這個(gè)行業(yè)是3萬(wàn)億，2008年的時(shí)候降了一點(diǎn)，2點(diǎn)幾萬(wàn)億。
到了2010年的時(shí)候，是4點(diǎn)幾萬(wàn)億，到2011年大概5萬(wàn)億。
從2007年到2019年，漲了5倍。從2011年到現(xiàn)在漲了3倍。
所以我們?cè)谧拈_(kāi)發(fā)商在這些年里面一直在搶占的是增量，有那么多增量，所以大家日子都好過(guò)。
但是到了現(xiàn)在以后，就是存量了，就是這15萬(wàn)億存量，在這上下，這個(gè)時(shí)候就難做了。
從大家搶增量到搶存量，這其實(shí)是一個(gè)特別大的變化。
回頭看，過(guò)去十年確實(shí)增量非常大，從2007年3萬(wàn)億到15萬(wàn)億，增加了5倍，增加了12萬(wàn)億，12萬(wàn)億什么意思？就是增加的是全球汽車市場(chǎng)，全球汽車市場(chǎng)是2萬(wàn)億美元。
房地產(chǎn)這些年好做，就是因?yàn)橛心敲创笤隽俊?/span>
判斷5：
結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)在于“一二線城市與三四線城市”
再一個(gè)變化就是，前一輪的時(shí)候“去庫(kù)存”，可能是錯(cuò)的。
因?yàn)楸緛?lái)一線和二線庫(kù)存就很小，這一輪去庫(kù)存基本上把一二三線的庫(kù)存去沒(méi)了，然后2016年10月份限價(jià)，限的是一二線城市，強(qiáng)三線城市，現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)什么庫(kù)存了，所以就發(fā)現(xiàn)倒掛。
一二線城市通過(guò)去庫(kù)存加上限價(jià)，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，只要出來(lái)之后都搖號(hào)賣掉了。所以一二線強(qiáng)三線往往沒(méi)啥風(fēng)險(xiǎn)。
目前的問(wèn)題就是把風(fēng)險(xiǎn)擠到了底線城市了，下面四五線城市、五六線城市，低線城市房?jī)r(jià)翻了一番，供應(yīng)量增加很多，這就是結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。
判斷6：
嚴(yán)厲組合拳調(diào)控，讓行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)更小
今后負(fù)債總量管理情況下，想增加負(fù)債是幾乎不可能的。
這種管理下，這個(gè)行業(yè)的杠桿肯定在下降，因?yàn)槟阆迌r(jià)，把整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)定住了，把建設(shè)總量控制之后，把杠桿率降下來(lái)了，這些調(diào)控任何都是有利的。
因?yàn)槲覀兊膸?kù)存大概都在一二線城市，我想房?jī)r(jià)漲，但是地價(jià)漲得比房?jī)r(jià)還快。所以限房?jī)r(jià)對(duì)這個(gè)行業(yè)是好的，即使有泡沫也罷，沒(méi)有泡沫也罷，我們好干了，最起碼風(fēng)險(xiǎn)性小。
而且現(xiàn)在好就好在，現(xiàn)在的調(diào)控已經(jīng)把政府的期望值也調(diào)下來(lái)了。
原房?jī)r(jià)跌了，政府的地價(jià)不降，隨便出來(lái)的地價(jià)起價(jià)你算一下賬，都是虧錢的。
所以政府現(xiàn)在慢慢把期望值也降下來(lái)了，反過(guò)來(lái)，未來(lái)房?jī)r(jià)限價(jià)是把風(fēng)險(xiǎn)給弄好了，限負(fù)債總額讓這個(gè)行業(yè)的杠桿率降下來(lái)了，所以這個(gè)行業(yè)我覺(jué)得會(huì)更好一點(diǎn)。
判斷7：
“品牌、產(chǎn)品、服務(wù)”是綜合競(jìng)爭(zhēng)力
第一步，先是庫(kù)存，庫(kù)存有問(wèn)題的話，說(shuō)不上綜合競(jìng)爭(zhēng)力。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)的庫(kù)存很麻煩。
因?yàn)閽挈c(diǎn)錢很難，虧錢特別容易。
要是掙一個(gè)億的話特別難，但是虧一個(gè)億特別容易。
因?yàn)閽赍X以后一堆事，虧錢之后什么都沒(méi)有。
所以如果庫(kù)存有問(wèn)題，土地儲(chǔ)備布局不對(duì)，貴了，那基本上就是別說(shuō)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力了，問(wèn)題直接變化為“能不能活著”？
第二就是品牌、產(chǎn)品、服務(wù)，這是個(gè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。
要提高我們的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，還要看布局和土儲(chǔ)質(zhì)量，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)分兩段，一段是前面投資，后面是做產(chǎn)品，投資做錯(cuò)了的話，做什么產(chǎn)品都虧錢，所以布局和土儲(chǔ)很重要。其次看產(chǎn)品和服務(wù)，這些都很難。然后再看持續(xù)的降低負(fù)債率，我們有一個(gè)綜合的負(fù)債率目標(biāo)，希望負(fù)債總額能夠下降的不多，利潤(rùn)的大幅增加、銷售額的增加，負(fù)債率很快降下來(lái)。
第三就是堅(jiān)定的布局消費(fèi)升級(jí)，像文旅、文娛、教育、醫(yī)療、大健康等等。
我們也一直這么做的，有文旅、旅游，我們文旅是國(guó)內(nèi)最大的，文化我們也在做。這個(gè)是房地產(chǎn)+里面的，這方面布局就是為了將來(lái)。因?yàn)槲膴适谴笮袠I(yè)，教育是個(gè)大行業(yè)，醫(yī)療是個(gè)大行業(yè)，養(yǎng)老也是大行業(yè)，我們這方面的布局主要是為了五年以后、十年以后的事。
因?yàn)檠矍岸纪﹄y掙錢的。我們要從容、穩(wěn)健，還是要講高質(zhì)量增長(zhǎng)。
判斷8：
并購(gòu)解決風(fēng)險(xiǎn)最快，銀行要支持并購(gòu)
第二個(gè)建議，你要支持并購(gòu)，因?yàn)椴①?gòu)是解決風(fēng)險(xiǎn)最最快的方法，有很多風(fēng)險(xiǎn)暴露出來(lái)，但是并購(gòu)是解決風(fēng)險(xiǎn)最快的。
如果你還不了銀行的錢的話，基本上從你違約到最后你把它拍賣掉，大概平均需要四年時(shí)間，快的話需要三年時(shí)間，但是并購(gòu)的話三個(gè)月或者半年就解決了，所以并購(gòu)是化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的最好方法。這個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)就是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，就是金融風(fēng)險(xiǎn)。所以并購(gòu)是化解風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)手段，所以要支持并購(gòu)。
不管是從額度上也好，還是并購(gòu)貸也好，都要支持。
判斷9：
5年后TOP5占行業(yè)30%左右
還要支持頭部企業(yè)，為什么？不是因?yàn)槲沂穷^部企業(yè)，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)的頭部企業(yè)，前五名大概是18%，我估計(jì)在五年里面，這個(gè)行業(yè)的前五名能占到30%，為什么？
因?yàn)槊總�(gè)行業(yè)，比如汽車行業(yè)中國(guó)前五名是51%，啤酒行業(yè)是73%，空調(diào)行業(yè)78%，手機(jī)行業(yè)83%，我說(shuō)的就是前五名。我們這個(gè)行業(yè)，前五名是18%，所以再過(guò)五年，30%問(wèn)題不大。
頭部企業(yè)對(duì)行業(yè)穩(wěn)定也有好處，頭部企業(yè)我說(shuō)的是前100名，所以這也是一個(gè)建議。
