禁止商業(yè)物業(yè)在建設和銷售時，打“擦邊球”變身“公寓”；某某公館、×房×廳等宣傳字眼和居住模樣的樣板房都屬于銷售誤導；簽合同前，銷售人員和購房者還要“合影留念”作為存檔；商業(yè)辦公建筑每間面積不得小于200平方米……
日前，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設局會同佛山市自然資源局公示了一份《加強服務型公寓建設管理規(guī)范商業(yè)、辦公類項目銷售行為的通知》（征求意見稿）(以下簡稱《通知》)，對外征求意見建議。
在業(yè)界看來，《通知》將進一步減少“擦邊球”和不規(guī)范的行為，對現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場進行規(guī)范化管理有著積極作用。同時，值得關(guān)注的是，據(jù)代理行統(tǒng)計，截至10月底，佛山寫字樓、商鋪市場庫存去化周期已分別達到約63個月和95個月，遠高于約12個月的合理區(qū)間，在規(guī)范公寓市場的同時，業(yè)界建議未來需要更有效的措施和力度，推進佛山現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展以提高商業(yè)物業(yè)需求，以及希望在商辦物業(yè)面積設定時更加多元化，為佛山加大對創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)團隊的吸引和落地提供空間。
佛山市將加強對服務型公寓建設的管理，規(guī)范商業(yè)、辦公類項目銷售行為。
政策
買的是住宅、公寓還是寫字樓？ 佛山擬發(fā)文進一步規(guī)范商辦物業(yè)性質(zhì)
“我準備在佛山中心區(qū)買兩套小公寓，一來不限購；二來總價低，可以一套留著自己住一套放租；三來銷售人員說這里未來有地鐵……”
隨著中心區(qū)住宅限購及可售物業(yè)動輒90平方米以上的面積對總價門檻有要求，越來越多的人和鐘先生一樣把目光放在了購置佛山“公寓”上，包括作為過渡居住的新婚夫婦、準備賣掉廣州老房子換個電梯新房來“養(yǎng)老”的廣佛“候鳥”，還有打算用手上不多的存款購置一套物業(yè)作為放租的置業(yè)者。
但是很多“公寓”到底是住宅性質(zhì)、服務型公寓還是寫字樓，很多置業(yè)者并不清楚，或者并沒有留意到現(xiàn)場的資料公示，就交錢下定了，因為物業(yè)性質(zhì)導致的后期糾紛近年并不在少數(shù)。
為進一步加強佛山市服務型公寓建設管理，規(guī)范商業(yè)、辦公類項目銷售行為，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設局會同佛山市自然資源局聯(lián)合起草了《通知》，于11月15日-21日對外征求社會公眾的意見建議。
南都記者了解到，該《通知》針對包括加強服務型公寓建設管理、規(guī)范商業(yè)、辦公類項目的銷售管理和履行監(jiān)督檢查職責三方面對服務型公寓、商辦類項目建設和銷售進行了進一步明確規(guī)范，禁止商業(yè)物業(yè)在建設和銷售時，打“擦邊球”變身公寓。
其中《通知》特別明確，規(guī)劃條件和土地出讓合同未約定的，不得設置服務型公寓，同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商業(yè)、辦公類項目時，應嚴格按照規(guī)劃功能進行銷售，制作專門的《商業(yè)、辦公類項目重要信息提示》展板并固定在項目銷售現(xiàn)場的顯眼位置，對當期銷售商品房的規(guī)劃功能及使用屬性進行公示。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房者簽訂的認購書、買賣合同等文件中，必須重點提醒房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限，明示物業(yè)管理費、水電費標準等情況，以及不具備直接入戶、入學和使用燃氣的條件等相關(guān)不利因素。批準為辦公項目的，在辦理不動產(chǎn)權(quán)登記證書時，房屋規(guī)劃用途應統(tǒng)一登記為“辦公用房”，不能以“公寓式辦公、單元式辦公、單間式辦公”等用途進行登記。
不限購“公寓”成為低門檻置業(yè)的“香餑餑”。
政策
“公館”“×房×廳”等宣傳字眼不合規(guī) 簽合同前買賣雙方需共同拍照存檔
某某公寓、某某公館、一房一廳等宣傳字眼也或是違規(guī)誤導，簽合同前，銷售人員和購房者還要“合影留念”作為存檔�！锻ㄖ烦私股虡I(yè)物業(yè)在建設打“擦邊球”變公寓，在宣傳和銷售時也要做到清晰透明。
買房時看的廣告和樣板房都是一副居家模樣，匆匆揮筆簽合同時卻沒有看清物業(yè)性質(zhì)寫的是“辦公”，這是不少遇到糾紛的消費者維權(quán)時碰到的尷尬。
《通知》指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀機構(gòu)應如實發(fā)布項目銷售廣告，不得發(fā)布虛假房源和價格信息。除服務型公寓外的商業(yè)、辦公類項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀機構(gòu)不得在商業(yè)、辦公用房銷售過程中以“公寓”“公館”“×房×廳”等用語或設置具有居住功能的樣板房誤導消費者。
同時，為了讓當?shù)臅r購買和銷售過程“有跡可循”，《通知》征求意見稿還提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房人簽訂購房合同前，銷售人員與購房人需共同在展板旁拍照存檔，照片中需能清晰顯示購房人、銷售人員的正面樣貌、身份證信息和展板信息。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在錄入商品房網(wǎng)簽信息時，需上傳不少于兩張上述照片到網(wǎng)簽系統(tǒng)，并作為商品房買賣合同的附件存檔備查，并由區(qū)房產(chǎn)交易機構(gòu)或不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理網(wǎng)簽購房合同備案審核時監(jiān)督落實。
此外，對于置業(yè)者關(guān)注的購買非住宅物業(yè)是否可以享受入戶、入學以及申辦居住證等問題，《通知》也給予進一步明確。
包括非住宅項目的用水、用電，應按商業(yè)辦公標準收費和管理，不配置管道燃氣設施、教育學位等。非本地戶籍的購房人或房屋使用人如需辦理有關(guān)入戶、入學手續(xù)的，具體應按《佛山市新市民積分制服務管理辦法》執(zhí)行。以及非本地戶籍的購房人或房屋使用人，符合《居住證暫行條例》（國務院令第663號）等相關(guān)規(guī)定條件的，可以申請辦理居住證。
政策
對“服務型公寓”提出明確規(guī)范 進一步推動房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理
那么合規(guī)的“服務型公寓”長什么樣？本次《通知》在征求意見時，也給予進一步明確。
首先，看土地性質(zhì)、規(guī)劃條件和出讓合同約定。
根據(jù)《通知》，規(guī)劃條件和土地出讓合同未約定的，不得設置服務型公寓。同時，在商業(yè)用地上建設的服務型公寓，其計容建筑面積占商業(yè)計容建筑面積比例不得超過20%。其他用地性質(zhì)兼容商業(yè)的，服務型公寓建筑面積不得超過商業(yè)計容建筑面積的30%。
其次，建筑應該是通廊式布局且陽臺應封閉不能外挑。本次《通知》規(guī)范了“服務型公寓”的設計要求，包括服務型公寓的建筑平面一般采用通廊式布局，不得采用單元式住宅套型設計，建筑立面應做公建化處理，陽臺應封閉且不得外挑等。
除了注明服務型公寓外的商業(yè)、辦公建筑，將不能設置廚房等居住空間，衛(wèi)生間、茶水間必須集中設置，除了首層之外每一分隔單元的套內(nèi)建筑面積不得小于200平方米。以及不得預留、違規(guī)增設可作為居住空間的排水、排污、排煙及燃氣管道。
“這是一份比較貼近目前房地產(chǎn)市場的文件。”佛山市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長駱儀克表示，這是針對前段時間出現(xiàn)的公寓型寫字樓等現(xiàn)象，有針對性地出臺的一份文件，目的是減少擦邊球和不規(guī)范的行為，對現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場進行規(guī)范化管理有著積極作用。在他看來，文件的相關(guān)規(guī)定是比較細化的，并不是一刀切地“不能做”，而是強調(diào)“規(guī)范化地做”，對規(guī)范公寓市場既有限制也有引導。“文件已經(jīng)明確規(guī)定不能出現(xiàn)居住型寫字樓等，從報建開始不允許做，例如寫字樓單元里面不能建有洗手間、廚房等，且面積不能少于200平方米，也就意味著做不成公寓了，這對以后的公寓市場有明確的指引和規(guī)定作用。”
回顧
商業(yè)“去庫存”壓力山大 不限購“公寓”成為低門檻置業(yè)“香餑餑”
“由于規(guī)劃和政策的驅(qū)動，佛山近年商業(yè)、辦公物業(yè)庫存量達到驚人的數(shù)量。2015年，佛山的非住宅庫存量高達1024萬平方米，2016年為978萬平方米，2017年提出‘去庫存’。在這樣的背景下，2018～2019年佛山出現(xiàn)大量商業(yè)、辦公用地發(fā)展出來的‘公寓’。”廣東省房協(xié)理事、專家咨詢委員會委員趙卓文認為，從佛山商辦物業(yè)去庫存壓力，到今年初開始執(zhí)行的積分入戶新政規(guī)定，都客觀上推動了公寓的銷售。
一方面是商業(yè)去庫存的壓力驅(qū)動，另一方面是“不限購”、總價低的公寓和小面積商業(yè)物業(yè)，成為不少打算在中心區(qū)置業(yè)購房者的住宅替代品。
昨天下午，南都記者走進位于季華路的“芮麗”銷售中心，雖然是工作日，但陸續(xù)可見不少年輕人過來參觀樣板房。當南都記者以消費者身份參觀項目樣板間時，現(xiàn)場銷售人員告訴記者，該項目屬于服務型公寓，可用作居住，“項目不能用作辦理居住證，但可以用于積分入學。因為具有單價比周圍住宅便宜等優(yōu)勢，項目還吸引了不少老人和想要獨立居住的年輕人購買。”
同一區(qū)域的另一個項目兆陽·立方的營銷中心同樣對外開放中。在南都記者此前采訪中，該公寓項目有不少購房者是從廣州換房到佛山的廣佛“候鳥”，買房是為了換個電梯房作為養(yǎng)老。銷售人員介紹，項目是公寓的商服用地，可以用于居住，非辦公室用地改建。“目前項目首期已經(jīng)收樓開始入住，項目部分用于酒店返租。”
“按照這份征求意見《通知》的內(nèi)容來看，部分此前按規(guī)定報建公寓的項目屬于合規(guī)。不合規(guī)的是例如在辦公用地上建設的類住宅公寓項目。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，南海區(qū)近年在商業(yè)用地的土地出讓文件中均有提到“以上地塊宗地范圍內(nèi)禁止建設公寓、酒店式公寓、SOHO辦公、產(chǎn)權(quán)式酒店等有居住功能形式的用房”這類表述，因此，此前有商辦物業(yè)以類住宅、公寓的功能進行銷售。“一方面當寫字樓大量空置時，這類物業(yè)增加中心區(qū)供應，有利于釋放住宅需求壓力，降低商業(yè)庫存。但是另一方面，不規(guī)范、不明確的物業(yè)功能與性質(zhì)也確實為市場帶來隱患。”
聚焦
商業(yè)辦公項目未來怎么走？
業(yè)界：推動佛山現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展，增加市場需求
在市場亟待進一步規(guī)范的同時，不容忽視的是佛山仍舊面臨大量商業(yè)、辦公物業(yè)空置、市場存量囤積的壓力。
根據(jù)佛山中原最新發(fā)布的月度統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月底佛山寫字樓、商鋪市場庫存去化周期已分別達到約63個月和95個月，也就是說，即使不考慮繼續(xù)新增入市的寫字樓數(shù)量，僅是目前佛山市場上待售的寫字樓數(shù)量，按照過去半年的銷售速度估算，需要大約63個月才能賣完，而商鋪則需要長達約95個月。這已經(jīng)遠高于平均約12個月的健康區(qū)間。
“辦公物業(yè)以后單間面積提升到200平方米，比廣州規(guī)定的300平方米略低，這對新建物業(yè)影響很大。廣州出臺政策后，公寓銷售大概下跌七成。”趙卓文認為，未來佛山商業(yè)辦公面臨三大壓力，第一是互聯(lián)網(wǎng)時代電商的沖擊和影響，商業(yè)物業(yè)面臨艱難的轉(zhuǎn)型。第二是來自廣佛同城的壓力，佛山將越來越強烈地受到廣州商業(yè)中心的輻射。第三是商業(yè)、辦公類物業(yè)供應量不斷增加的壓力。“當前連三舊改造、工業(yè)M0用地，都不斷釋放同類物業(yè)的供應量。”
在業(yè)內(nèi)人士看來，佛山限制商業(yè)、辦公轉(zhuǎn)“公寓”的規(guī)范落地非常有必要。與此同時，佛山也要思考高存量之下，商業(yè)、辦公物業(yè)的出路在哪里？
“公寓是城市居住功能的補充產(chǎn)品和過渡產(chǎn)品，包括佛山目前大力推進租賃市場供給，促進租購并舉市場平衡，公寓類產(chǎn)品都提供了有效補充。對服務型公寓功能進行合理化功能明確會促進市場健康發(fā)展。同時，小面積公寓或者商辦物業(yè)，在功能上還可以一定程度上解決創(chuàng)業(yè)型企業(yè)及個人創(chuàng)業(yè)和創(chuàng)新需求。”佛山匯誠鴻圖地產(chǎn)顧問有限公司董事長劉世恩表示，鼓勵創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)與佛山產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向相符，在嚴格規(guī)范商辦土地功能性質(zhì)的同時，希望在商辦物業(yè)面積設定上更加多元化，為佛山加大對創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)團隊的吸引和落地提供更合適的面積空間。
同樣關(guān)注未來商業(yè)、辦公物業(yè)發(fā)展的趙卓文建議，希望佛山后續(xù)減少未來幾年佛山商業(yè)、辦公類項目用地的供應量，同期出臺相關(guān)政策，進一步有效降低商業(yè)、辦公的庫存。此外，更重要的是能夠有效刺激佛山現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展。“只有用戶增加，需求增大，佛山商業(yè)、商務類物業(yè)才會有春天。” �。ㄎ恼聛碓矗悍刻煜拢謩h）
